商品房买卖虚假宣传纠纷的庭审技巧

在商品房买卖过程中，虚假宣传行为屡见不鲜，其不仅损害了购房者的合法权益，还可能导致房地产市场的混乱。虚假宣传通常指的是开发商或其他相关主体通过不实广告、宣传资料、口头承诺等手段，向购房者传达与实际不符的信息，诱导购房者做出购买决策的一种违法行为。这种行为违反了《中华人民共和国合同法》《消费者权益保护法》等相关法律规定，属于欺诈性质的民事侵权行为。

围绕商品房买卖虚假宣传纠纷这一主题，从法律定义、典型案例分析到庭审技巧进行详细阐述，帮助读者了解如何在司法实践中有效应对此类纠纷。

商品房买卖虚假宣传纠纷的概念与表现形式

商品房买卖虚假宣传纠纷是指购房者因开发商或其他主体的不实宣传而购买商品房，并在事后发现实际交付的商品房与宣传不符，从而引发的民事诉讼。这类纠纷的主要表现形式包括：

1. 广告虚假：开发商通过电视、报纸、网络等媒介发布夸大或虚构商品房价质、面积、周边配套等信息。

商品房买卖虚假宣传纠纷的庭审技巧 图1

2. 口头承诺：人员在售楼处或其他场合对购房者做出不实的口头承诺，“学区房”、“限购政策放松”等。

3. 宣传资料不实：开发商在楼盘模型、宣传册中虚构或夸大事实。

4. 合同条款陷阱：将虚假宣传内容未明确写入购房合同，或者以补充协议形式规避责任。

具体案例参考《中华人民共和国民法典》第15条，虚假陈述、错误表示等行为属于可撤销的民事行为。

虚假宣传的责任认定与法律依据

在司法实践中，认定商品房买卖中的虚假宣传是否构成欺诈，需要从以下几个方面进行分析：

1. 宣传内容的性质

根据《合同法》第52条，若开发商的虚假宣传涉及商品房价质或功能的重大虚假陈述，则可认定为欺诈行为。未告知购房者所购买的商品房存在重大质量缺陷(如结构问题、渗水等)；或者虚构了商品房周边环境（如名校配套）。

2.购房者的信赖基础

法院通常会审查购房者是否因为虚假宣传而形成合理信赖，并基于这种信赖做出购房决定。如果购房者事先已知或应知宣传内容不合理，则可能减轻或免除开发商的责任。

3.虚假宣传与合同订立的因果关系

需要证明虚假宣传与购房者签订购房合同之间存在直接因果关系，即如果不存在虚假宣传，购房者就不会购买该商品房。

相关法律依据包括:

《广告法》第28条：广告不得含有虚假或者引人误解的内容

《消费者权益保护法》第5条：经营者有欺诈行为的，应当赔偿损失

商品房买卖虚假宣传纠纷中的举证责任与证据收集

在司法实践中,虚假宣传纠纷中的举证责任主要由购房者承担。购房者需要提交相关证据证明:

1. 开发商存在虚假宣传行为

2. 虚假宣传内容与其购房决策之间的因果关系

3. 因此遭受的损失

以下是购房者可以提供的重要证据类型：

广告宣传资料：包括售楼处发放的宣传单、户型图、网站宣传页面等。

人员承诺记录：录音、微信聊天记录、现场录音录像。

合同文本：特别要注意补充协议中的陷阱条款，以及主合同中未明确事项。

商品房买卖虚假宣传纠纷的庭审技巧 图2

购房发票及付款凭证：证明购房者为购买商品房支付了相应对价。

庭审技巧与争议解决策略

在司法实践中, 法官通常会根据案件具体情况适用《民法典》相关规定做出裁判。以下是作为原告方的购房者需要注意的庭审技巧:

1. 确定诉讼请求

明确具体的诉讼请求，如要求开发商承担退款责任、赔偿损失、支付惩罚性赔偿金等。

2. 调查取证

必要时向法院申请调查令, 查阅开发商的相关审批文件、广告发布记录等。, 可能通过住建部门查询商品房项目的规划许可情况。

3. 引用法律依据

准确引用相关法律法规条文，如《民法典》第148条关于欺诈行为的规定: “一方以欺诈手段订立合同的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同。”第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”

4. 应对被告抗辩

提前预测被告可能提出的抗辩理由, 如“购房者知情”、“商业广告不具有约束力”等，并充分准备反驳证据。

典型案例分析

案例一：虚假宣传名校配套

A公司开发的商品房项目在广告中宣传为“市重点学区”，诱导众多家长购买商品房。交房后，购房者发现该项目并未被列入该区域的招生片区。法院经审理认为，广告中的宣传构成欺诈，并判决开发商赔偿购房者损失。

案例二：虚假宣传空气质量

B公司在售楼处展示宣传册称某楼盘为“绿色生态社区”、“空气质量优于国家标准”。实际交房后，购房者检测发现空气质量不达标。法院根据《消费者权益保护法》判令开发商承担相应赔偿责任。

商品房买卖纠纷的预防与建议

为了避免因虚假宣传引发的纠纷,购房人需要做好以下几点：

1. 审慎选择房源：要对目标楼盘进行充分了解，包括周边配套、建筑质量、产权情况等。

2. 全面签订合同：仔细阅读购房合同，尤其关注补充协议内容。必要时可请专业律师协助审查。

3. 保存证据：妥善保存所有宣传资料、广告单页、销售话术录音等证据。

4. 及时维权：发现虚假宣传后应及时向相关部门投诉或提起诉讼。

商品房买卖涉及金额巨大，关系人民群众切身利益。如何防范开发商的虚假宣传是摆在购房者面前的重要课题。作为司法机关,应当严格依法履行职责，保护购房者的合法权益；也需要通过法律法规的完善和执行力度的加强来规范房地产市场秩序。

在未来的法律实践中, 还需要在平衡开发商利益与购房人权益之间寻找合理尺度。只有各方共同努力，才能营造公平、诚信的商品房交易环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）