商品房虚假宣传责任认定|购房者的权益保护与法律依据

在房地产市场中，商品房的销售往往依赖于开发商对项目的宣传和推广。随着消费者维权意识的增强以及房地产市场的专项整治，虚假宣传问题逐渐成为社会关注的焦点。虚假宣传不仅损害了购房者的合法权益，还可能引发一系列社会矛盾和法律纠纷。如何准确地认定商品房虚假宣传的责任，并依法予以追责，成为当前亟待解决的问题。

从法律角度出发，结合案例分析，探讨商品房虚假宣传责任认定的标准、程序以及法律责任，并提出相应的法律建议，以期为购房者和相关监管部门提供参考。

商品房虚假宣传责任认定|购房者的权益保护与法律依据 图1

商品房虚假宣传的定义与表现形式

（一）虚假宣传的定义

虚假宣传是指商品房开发商或其委托的销售机构，在商品房销售过程中，通过广告、宣传册、口头承诺等，故意夸大或虚构商品房及其附属设施的质量、性能、用途、价格等信息，或者隐瞒重要事实，误导购房者作出决策的行为。

（二）虚假宣传的表现形式

1. 夸大宣传：开发商在宣传材料中使用绝对化用语，“极品”“顶级”“最舒适”等，或故意夸大房屋面积、绿化率、周边配套（如学校、医院等）。

2. 虚构承诺：开发商承诺购房者升值、赠送面积、等不具备实现条件的事项。

3. 隐瞒重要信息：隐瞒商品房存在的质量问题、安全隐患，或者未如实告知购房者相关的限制性条款（如学区房政策调整）。

4. 样板间误导：开发商设置高标准的样板间，但实际交付的商品房与样板间存在较大差距，甚至出现“货不对板”的情况。

（三）虚假宣传的法律后果

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）、《商品房销售管理办法》以及相关司法解释，虚假宣传行为可能构成民事违约或欺诈，情节严重的还可能涉及刑事责任。

商品房虚假宣传责任认定的标准

（一）主观故意性

虚假宣传的认定需要证明开发商存在主观故意。即开发商明知其宣传内容与实际情况不符，仍然进行推广，或者采取放任态度默许宣传行为的发生。

（二）宣传内容的误导性

法官或相关监管部门需判断开发商的宣传是否足以导致购房者产生误解，并基于此作出决策。如果宣传内容足以影响购房者的判断，则可认定为虚假宣传。

（三）实际损害结果

虚假宣传责任认定不仅需要证明宣传行为本身存在问题，还需证明该行为对购房者造成了实际损失，房价上涨后的差价损失、维修费用等。

（四）证据的收集与固定

在司法实践中，购房者需提供相关证据以证明开发商存在虚假宣传行为。这些证据包括但不限于： advertisement宣传资料、销售合同、购房凭证、现场录音录像等。

商品房虚假宣传责任认定的法律依据

（一）《中华人民共和国广告法》

根据《广告法》第二条，广告不得含有虚假或者引人误解的内容。违反该规定的，市场监督管理部门可以责令停止发布广告，并处以罚款。

（二）《商品房销售管理办法》

该办法第五条规定，房地产开发企业发布商品房预售广告，必须载明预售许可证明文号。第六条规定，房地产开发企业在销售过程中不得进行虚假宣传或误导性承诺。

（三）《中华人民共和国消费者权益保护法》

根据《消法》第二十条，经营者向消费者提供商品或者服务时，应当如实说明商品的质量、性能、用途等信息。若经营者存在欺诈行为，消费者有权要求赔偿其损失，并可以主张惩罚性赔偿。

（四）司法实践中的相关规定

在司法实践中，法院通常会参考以下文件：

1. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）；

2. 各地高级人民法院发布的指导性案例或审判指引。

典型案例分析

案例一：赠送面积不实

某开发商在广告中宣称其楼盘“赠送额外5平方米 balconies”，但购房者在收房时发现并未获得相应面积。法院经审理认为，开发商的宣传构成虚假承诺，应承担违约责任，并判决开发商赔偿购房者的实际损失。

案例二：周边设施虚构

某开发商在其售楼处展示中承诺楼盘周边将建设大型购物中心，但项目迟迟未动工，购房者提起诉讼。法院认定开发商存在虚假宣传行为，并判决其退还部分房款。

商品房虚假宣传责任认定|购房者的权益保护与法律依据 图2

商品房虚假宣传责任认定中的难点与建议

（一）虚假宣传的证据固定

在司法实践中，购房者往往因缺乏充分证据而难以证明开发商的虚假宣传行为。购房者应注重收集相关证据，包括：广告宣传资料、销售合同、购房凭证、通话录音等，并妥善保存。

（二）行政机关与司法机关的联动

虚假宣传问题不仅涉及民事赔偿，还可能构成行政违法甚至刑事犯罪（如合同诈骗）。建议购房者在发现问题时，向当地市场监督管理部门或公安机关报案，以维护自身权益。

（三）法律知识普及不足

许多购房者缺乏法律知识，无法准确识别虚假宣传行为。相关部门应加强普法宣传教育，提高购房者的维权意识和能力。

商品房虚假宣传问题不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的健康发展。通过完善法律法规、加大执法力度以及提升公众法律意识，可以有效遏制虚假宣传行为的发生。购房者在购房过程中也应提高警惕，谨慎核实开发商的宣传内容，并在发现问题时及时寻求法律帮助，以维护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）