房地产虚假宣传的法律规制与治理路径

房地产虚假宣传？

在当代中国房地产市场中，虚假宣传已成为一项亟待解决的突出问题。“房地产虚假宣传”，是指房地产开发企业或其代理商在销售商品房的过程中，通过捏造、散布不实信息或者隐瞒真实情况等手段，骗取购房人信任并诱导其作出购房决策的行为。这种行为不仅违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律规定，还严重损害了消费者的合法权益，破坏了房地产市场的公平交易秩序。

在实际操作中，虚假宣传的表现形式多种多样。房地产公司在售楼广告中承诺“学区房”但未取得任何官方文件支持；或者在销售现场展示的样板间与实际交付房屋存在巨大差距；甚至还有房企在购房合同外附加不合理条款，诱导购房者支付额外费用等。这些行为不仅让购房人蒙受经济损失，还可能引发一系列社会矛盾。

虚假宣传的法律性质及典型案例分析

房地产虚假宣传的法律规制与治理路径 图1

从法律角度来看，房地产虚假宣传主要涉及《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》两方面的规制。根据《反不正当竞争法》第二十条规定，经营者不得通过虚假或者引人误解的商业宣传手段欺误导他人，扰乱市场竞争秩序。如果房企在广告中虚构“学区房”或夸大周边配套资源，则可能构成虚假宣传违法行为。

《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或服务存在欺诈行为的，应按消费者要求赔偿其受到的损失。在司法实践中，购房人因虚假宣传而遭受经济损失时，可以依法请求房地产企业承担相应民事责任。

典型案例：2023年，中级人民法院审理了一起因虚假宣传引发的商品房买卖合同纠纷案。原告张三投诉称，其所购楼盘广告声称小区内将配备优质幼儿园，但交房后发现该幼儿园从未建成，且附近并无其他教育资源可用。法院经审理认为，被告房地产公司的行为构成虚假宣传，并判决其向原告承担违约责任并进行相应赔偿。

虚假宣传的法律适用与处罚标准

在司法实践中，对于房地产虚假宣传案件，法院通常会结合广告内容、实际损害结果以及房企主观恶意程度等因素综合考量，并据此作出判决。根据相关法律规定，虚假宣传行为可能面临以下几种法律责任：

1. 行政处罚：依据《反不正当竞争法》，市场监督管理部门可以对虚假宣传企业处以罚款（上限为一百万元人民币）、吊销营业执照等处罚。

2. 民事赔偿：如果购房人因虚假宣传遭受经济损失，则房企需承担相应的民事赔偿责任。赔偿范围通常包括购房差价损失、房屋贬损费以及维权合理支出费用等。

3. 刑事责任：在极少数情节特别严重的情况下，房企及其直接责任人可能需要承担刑事责任。若虚构“学区房”导致大规模欺诈事件，则可能构成诈骗罪。

虚假宣传的治理路径与建议

针对房地产虚假宣传问题，必须采取系统化的治理措施才能取得显着成效：

房地产虚假宣传的法律规制与治理路径 图2

1. 加强法律规制

- 完善相关法律法规：进一步明确房地产广告发布标准和房企信息披露义务。

- 严惩违法行为：提高违法成本，加大行政处罚力度，减少虚假宣传行为的市场空间。

2. 建立信用惩戒机制

- 将虚假宣传房企纳入失信名单，并在土地竞拍、资质审批等环节给予限制。

- 在社会信用体系中记录企业违规信息，形成有效威慑。

3. 完善行政监管体系

- 加强预售资金监管：防止房企利用虚假宣传手段非法集资或挪用资金。

- 推行行政约谈制度：对存在虚假宣传苗头的企业及时进行警示谈话。

4. 强化消费者权益保护

- 提高购房者法律意识：通过宣传教育，让群众学会识别虚假宣传并积极维权。

- 畅通投诉渠道：设立专门的房地产市场监督机构，开通24小时举报或网络平台，方便购房人举报违规行为。

5. 规范行业自律

- 制定行业标准：明确房企广告发布规范以及话术准则，约束企业行为。

- 发挥行业协会作用：建立行业黑名单制度，形成内部监督机制。

房地产虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，还扰乱了市场正常秩序。要这一顽疾，需要从法律层面构建更加完善的规制体系，辅以行政监管、信用惩戒等多元化治理手段。只有多管齐下，才能有效遏制虚假宣传行为的蔓延，促进建立公平、透明、有序的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）