房子虚假宣传法律视角下的问题与应对策略

“房子虚假宣传”何以成为房地产市场的“痼疾”

在当代经济社会发展步入快车道的时代语境下，房地产业作为国民经济的支柱性行业，在拉动内需、促进经济的过程中扮演着重要角色。在利益驱动之下，一些不法开发商为追求短期经济利益，往往采用虚假宣传手段，对购房者实施欺诈行为。这种现象不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。

在这一房产开发活跃的地区，虚假宣传问题尤其突出。诸如“小产权房”、“返本购房”等违法营销手段屡禁不止，严重侵害消费者权益。这些行为的本质是以隐瞒真实情况的方式吸引购房者，导致购房者陷入认识误区，进而遭受财产损失。

房地产虚假宣传的行为特征及其法律表征

房子虚假宣传法律视角下的问题与应对策略 图1

在实务操作中，虚假宣传主要呈现以下几种表现形式：

1. “小产权房”违法用地的虚假宣传：《土地管理法》明确规定，建设用地必须经过合法审批。未取得合法土地使用权证书的土地上建设的房屋属于违法建筑。开发商以“小产权房”的名义进行宣传和销售，违反了《城乡规划法》的相关规定。

2. 夸大其词的商业承诺：一些楼盘在广告中虚构周边配套设施、承诺投资回报率或空间，违反了《反不正当竞争法》和《广告法》的规定。这些“画饼充饥”的宣传手法实质上是对购房者的一种民事欺诈行为。

3. 虚假的优惠活动宣传：诸如“买房送车位”、“首付分期”等促销手段常被滥用，往往附加苛刻条件或存在虚设项目。这种行为违反了《消费者权益保护法》的相关规定。

法律规制与实务应对

为遏制房地产虚假宣传的蔓延趋势，必须构建起全方位的法律规制体系：

1. 强化合同审查机制：购房合同应当严格按照住建部制定的《商品房买卖合同示范文本》签订。监管部门应加大对格式条款的合法性审查力度。

2. 完善预售资金监管制度：建立并严格执行预售资金第三方托管制度，确保购房者权益不受开发企业资金链断裂的影响。

3. 加强广告内容审核：工商部门应当设立房企广告内容前置审批制度，严打虚假宣传行为。违法者不仅要承担民事赔偿责任，还应受到行政处罚。

房子虚假宣传法律视角下的问题与应对策略 图2

4. 畅通司法救济渠道：建立多元纠纷解决机制，既包括行政调解、仲裁途径，也应保障消费者诉诸法院的权利。在司法实践中，应适用《合同法》第52条关于无效合同的规定，依法确认虚假宣传合同的无效性。

完善监督体系与市场信用建设

构建长效治理机制是解决虚假宣传顽疾的关键：

1. 健全信用评价体系：将房企及其从业人员的诚信记录纳入全国统一信用平台，实施失信联合惩戒机制。

2. 加大执法力度：对虚假宣传行为保持高压态势，既要追究民事责任，也要给予行政处罚。构成犯罪的，应当移交司法机关处理。

3. 推进普法及消费者教育工作：通过开展法律知识普及活动，提升消费者识别虚假宣传的能力，并增强其依法维权意识。

4. 强化行业自律建设：推动房地产业协会建立行规行约，引导企业良性竞争。

房子虚假宣传不仅影响了房地产市场的健康发展，也侵害了广大消费者的合法权益。解决这一问题需要政府、市场、法律三管齐下，构建起预防与惩治并重的综合治理体系。唯有如此，才能维护好健康的房地产市场秩序，保护人民群众的切身利益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）