房地产虚假宣传面积|法律后果与防范措施

随着我国房地产业的快速发展，商品房交易市场日益繁荣。在利益驱动下，部分开发商或中介通过夸大宣传、虚构事实等手段进行不正当竞争的现象屡见不鲜。最为普遍且易引发购房人权益受损的问题之一，便是房地产虚假宣传面积现象。

房地产虚假宣传面积的定义与表现形式

房地产虚假宣传面积，是指房地产开发企业在商品房销售过程中，通过广告宣传、销售人员口头介绍或其他方式，对商品房的实际使用面积进行夸大或虚增的行为。其主要表现在以下几个方面：

1. 建筑面积与实际不符

房地产虚假宣传面积|法律后果与防范措施 图1

部分房企在销售时公布的建筑面积往往大于房屋的产权登记面积。这种差异通常源于开发商在测量方法、计算标准上采取宽松尺度。

2. 套内建筑面积虚高

有些项目在宣传时强调套内使用面积，但实际交房时发现套内空间狭小，与宣传内容差距显着。

3. 赠送面积违规承诺

房地产虚假宣传面积|法律后果与防范措施 图2

一些房企会以"买一送半"等名义进行促销，但赠送的面积并无法办理房产证或长期使用权。这些"赠送面积"往往处于违法建设状态。

4. 公共区域面积混淆概念

将小区公摊面积、绿化面积等概念与单套房屋使用面积混为一谈，导致购房人对实际可使用面积产生误解。

房地产虚假宣传面积的法律风险

(一) 民事责任方面

根据《民法典》相关规定：

若开发商在商品房销售广告中明确承诺特定面积且构成要约，则购房者享有要求其履约的权利。

如开发商实际交付房屋的建筑面积与合同约定或宣传内容存在明显差距，购房人有权主张退房或要求赔偿损失。

(二) 行政法律责任

根据《反不正当竞争法》第二十条：

如果房企通过捏造事实、发布虚假信息等不正当手段进行市场竞争，情节严重时将面临最高二百万元的罚款。相关部门可吊销其营业执照。

(三) 刑事责任风险

在极少数情况下，如开发商通过大面积虚构房屋面积谋取暴利，涉及金额特别巨大的话，可能构成诈骗罪。根据《刑法》第二百六十六条规定，此类行为将面临十年以上有期徒刑，并处罚金或没收财产。

典型案例分析

案例一：房企"XX府"项目虚假宣传案件

2023年，房地产开发企业在售楼广告中宣称其新盘"赠送入户花园""赠送地下室"。经调查发现，这些区域均为临时搭建或未取得相应规划许可。最终被当地住建部门处以150万元罚款，并要求整改。

案例二：置业顾问误导性宣传案件

一名置业顾问在销售过程中向客户承诺："所购房屋建筑面积为140平方米，实际套内面积可达120平方米"。在交房验房时购房者发现套内使用面积仅95平方米。该行为最终被认定为欺诈，赔偿购房人各项损失共计58万元。

监管部门的防范措施

(一) 完善预售许可管理

住建部门应加强预售环节监管，要求房企在申请预售许可证时提交详细的规划数据，并对广告宣传内容进行严格审核。

(二) 加强预售合同监管

推行商品房买卖合同示范文本制度，明确要求开发商不得在广告中对面积指标做出超出合同条款的承诺。

(三) 规范销售现场信息公示

要求房企在其售楼部显着位置明示项目规划、户型图等重要信息，并设置法律顾问提供专业咨询。

购房者的权益保护建议

(一) 认真阅读购房合同

购房者应在签订合仔细审查面积条款，明确约定建筑面积及套内使用面积的具体数值。

(二) 要求签写补充协议

对于销售人员口头承诺的额外面积或赠送区域，应要求房企以书面形式写入补充协议，并加盖公章确认。

(三) 保存宣传资料作为证据

妥善保存所有置业顾问的口头承诺录音、广告宣传单页等证据，在必要时可作为维护自身权益的法律依据。

(四) 及时维权

发现问题后应时间向当地住建部门或房地产协会反映情况，必要时可通过司法途径要求赔偿损失。

(五) 关注最新政策

留意国家及地方政府发布的有关房地产市场监管新政，了解最新的面积测算标准和预售管理要求，以便更好地维护自身权益。

随着我国法治建设的不断完善和消费者维权意识的提高，房地产虚假宣传面积现象已进入易被发现和查处的高风险期。对于房企而言，遵守法律法规、诚信经营才是长远发展之道。购房者也需要擦亮双眼、提高警惕，在购房过程中保持理性和谨慎。只有买卖双方都秉持诚信原则，房地产市场才能实现良性健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）