房地产不正当竞争：法律规制与实践探析

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在促进经济发展、改善居民生活水平方面发挥了重要作用。在市场竞争日益激烈的背景下，房地产领域的不正当竞争现象也随之显现，其中以房地产市场为代表的区域性房地产不正当竞争问题尤为突出。从法律角度对房地产不正当竞争的表现形式、原因及规制路径进行深入分析。

房地产不正当竞争：法律规制与实践探析 图1

“房地产不正当竞争”是什么？

“房地产不正当竞争”是指在房地产市场中，房地产开发企业或中介服务机构为获取竞争优势，违反相关法律法规和市场公平原则，以不正当手段侵害其他经营者合法权益或者破坏市场竞争秩序的行为。该行为不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，还可能导致消费者利益受损，进而影响区域经济的健康发展。

从表现形式来看，房地产不正当竞争主要表现在以下几个方面：

1. 虚假宣传：部分房企通过夸大其词的虚构楼盘优势（如学区房、升值潜力等），误导购房者做出决策。这种行为违反了《反不正当竞争法》中关于商业宣传的禁止性规定。

2. 商业贿赂：房企及其从业人员为获得交易机会，向政府工作人员、金融机构员工或中介人员行贿，破坏市场公平。

3. 侵犯商业秘密：部分企业通过非法手段获取竞争对手的核心商业信息（如客户名单、定价策略等），并利用这些信息谋取不正当利益。

4. 滥用市场支配地位：在些情况下，大型房企可能利用其在市场上的话语权，强制交易或进行搭售行为，排挤中小竞争者。

5. 虚假 advertising：通过虚构成交数据、伪造荣誉称号等吸引潜在客户，损害其他经营者的商业信誉。

房地产不正当竞争的成因分析

要准确理解房地产不正当竞争的现状，必须对其形成的原因进行深入剖析。以下是导致该现象的主要原因：

1. 行业特性决定

房地产行业的进入门槛较高，且具有明显的区域性特征。在这样的三四线城市，市场竞争相对集中，企业间的厮杀往往更为激烈。由于市场容量有限，企业为了争夺有限的市场份额，容易采取非正当手段获取竞争优势。

2. 法律规制不足

尽管我国《反不正当竞争法》对房地产行业的不正当竞争行为做了原则性规定，但具体到这样的区域性市场，还存在法律法规适用不清晰、执法力度不够等问题。这使得部分企业敢于铤而走险。

3. 监管机制缺失

在地方层面，监管部门往往面临人员不足、技术手段落后等困境，难以有效监控和打击房地产领域的不正当竞争行为。跨区域协作机制的缺乏也导致部分违法行为得以长期存在。

4. 企业自身问题

一些房企或中介服务机构在追求短期利益的过程中，忽视了长远发展，将不正当竞争作为获取竞争优势的主要手段。这种短视行为不仅破坏市场秩序，还损害了企业的声誉和社会公信力。

5. 消费者维权意识薄弱

部分购房者对自身权益保护不够重视，在遭受虚假宣传或商业欺诈时，往往选择忍气吞声，导致不法企业更加肆无忌惮。

房地产不正当竞争的法律规制路径

针对房地产市场中的不正当竞争问题，应当从法律层面建立完善的预防和打击机制。以下是具体建议：

1. 强化法律法规的适用性

在现行《反不正当竞争法》框架下，应结合房地产市场的实际情况，制定更具针对性的地方性法规或规章，明确禁止行为的具体表现形式及法律责任。

2. 加大执法力度

相关监管部门应建立健全联动机制，定期开展专项整治行动。借助大数据、人工智能等技术手段，提升执法效率和精准度。

3. 完善行业自律机制

郭阳区房地产协会应当发挥更大的作用，制定行业规范，并对会员企业进行监督。通过建立行业黑名单制度，有效遏制不正当竞争行为。

4. 加强消费者权益保护

一方面，要通过普法宣传提高消费者的维权意识；畅通投诉举报渠道，确保消费者能够及时维护自身合法权益。

5. 推动多元化纠纷解决机制

在司法实践中，应设立专门的房地产纠纷调解机构，鼓励双方当事人通过协商、调解等解决问题。加大对典型案例的公开力度，形成威慑效应。

典型行为分析与案例探讨

在房地产不正当竞争问题中，虚假宣传和商业贿赂是最为常见的两类违法行为。下面将分别对这两类行为进行法律评析，并结合实际案例进行说明：

（一）虚假宣传的法律规制

虚假宣传是指经营者通过虚构事实、隐瞒真相等误导消费者或同行的行为。在房地产市场中，虚假宣传的表现形式多样，包括但不限于以下几种：

1. 虚假广告：些房企通过夸大甚至编造楼盘周边配套设施（如学校、医院等），吸引购房者关注。

2. 虚构销售数据：部分企业会伪造开盘当天的销售记录或成交率，营造热销假象。

3. 虚标价格：以“优惠价”、“最低价”等名义诱导消费者，实则并未兑现承诺。

（二）商业贿赂的法律规制

商业贿赂是指在经济活动中，一方通过给予财物或其他利益的，谋取不正当竞争优势的行为。在房地产领域，商业贿赂主要发生在以下几个环节：

1. 购房返佣：些中介公司为获取客户资源，向购房者承诺高额返佣，这种行为虽然合法，但若超出合理范围，则可能涉嫌不正当竞争。

2. ：房企员工或代理商通过职务便利为特定关系人提供优惠，损害企业利益的行为。

（三）经典案例剖析

2019年，大型房地产企业在广告宣传中声称其开发的商品房项目属于“市级重点学区房”，并承诺该楼盘可享受优质教育资源。事实证明该项目并不在划定的学区范围内。该企业因虚假宣传被市场监管部门处以罚款，并被要求停止违法行为。

治理建议：构建房地产市场健康发展的长效机制

要想房地产市场的不正当竞争问题，必须从源头入手，构建长效治理机制：

1. 政府层面

- 加强政策引导，在土地出让、资质审核等环节建立严格的准入机制。

- 定期发布市场运行情况报告，提高信息透明度。

- 建立联合执法机制，整合、检察、法院等力量，形成打击合力。

2. 企业层面

- 强化企业内部合规管理，避免因短期利益驱动导致的不正当竞争行为。

- 加强员工培训，提升职业道德水平，杜绝商业贿赂等违法行为。

3. 社会监督层面

- 鼓励行业协会、新闻媒体和公众参与市场监督，形成多方共治格局。

- 建立举报奖励制度，激发社会力量主动维权的积极性。

房地产不正当竞争问题的治理需要各方共同努力。从法律角度来看，必须坚持“预防为主、标本兼治”的原则，在完善法律法规的创新监管手段和机制。只有这样，才能为房地产市场的健康发展奠定坚实基础，也为广大人民群众创造更加公平、透明的居住环境。

随着法治化进程的不断推进和社会治理能力的持续提升，我们有理由相信，房地产市场将朝着更加规范、有序的方向迈进。

房地产不正当竞争：法律规制与实践探析 图2

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）