房产虚假宣传的法律监管体系及责任追究分析

随着我国房地产市场的快速发展，虚假宣传现象屡见不鲜。一些房企及中介为谋取不当利益，采取虚构项目信息、夸大房屋性能等手段误导消费者。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。从法律监管体系入手，逐一分析房产虚假宣传的行为主体、责任追究路径及防范机制。

房产虚假宣传的主要表现形式

在房地产市场中，虚假宣传主要表现为以下几种形式：

1. 虚构楼盘信息

部分房企故意编造虚假的项目信息。将未取得预售许可的期房包装成现房对外销售；或者夸大土地性质，声称"学区房"实则无相关教育配套设施。

房产虚假宣传的法律监管体系及责任追究分析 图1

2. 夸大房屋性能

某些中介或房企刻意夸大房产的实际功能。虚构"智能社区"概念，实际并无相关智能化设施；或者谎称小区周边有知名学校，实则与学校无关。

3. 隐瞒重要信息

一些卖方故意隐饰不利因素。未告知购房者小区内存在噪音污染源、电磁辐射超标等问题，或刻意隐瞒房屋质量问题。

4. 虚假价格宣传

房产虚假宣传的法律监管体系及责任追究分析 图2

部分房企利用"低价促销"吸引购房者，但实际售价虚高；或者虚构涨价压力，怂恿消费者尽快下单。

房产虚假宣传的法律定性与监管主体

房产虚假宣传本质上是一种误导性商业行为，其性质恶劣且后果严重。根据《反不正当竞争法》第8条规定，经营者不得对其商品作引人误解的虚假宣传。《消费者权益保护法》也明确规定，商家不得利用虚假或者使人误解的标价形式诱骗消费者进行交易。

我国对房产虚假宣传行为实行"双头监管"模式：

1. 主管机关

主要由市场监督管理部门负责查处虚假广告行为。具体而言，各级市场监管局依据《广告法》和《反不正当竞争法》相关规定开展执法活动。

2. 配合机构

住建部门对房地产开发、销售及中介服务进行日常监管，及时移送虚假宣传案件线索；人民银行与银监会则负责监督房企在融资过程中的违规行为。

房产虚假宣传的责任追究路径

房产虚假宣传可能引发多重法律责任：

1. 民事责任

消费者有权依据《民法典》要求虚假宣传主体承担欺诈赔偿责任。根据第785条，虚假广告发布者需承担民事赔偿责任，受损消费者可主张"退一赔三"。

2. 行政责任

依据《广告法》第条，市场监管部门可对虚假宣传主体作出行政处罚，包括责令停止发布广告、罚款甚至吊销营业执照等。

3. 刑事责任

情节严重的虚假宣传行为构成刑法中的诈骗罪或生产、销售伪劣产品罪。部分房企通过虚构学区房诱导老年人购房，导致受害人利益重大损失时，涉案人员将面临刑事追责。

典型司法案例评析

以某知名地产公司虚假宣传案为例：

基本案情：产公司在广告中大肆吹嘘其楼盘为"XX重点学校分校招生范围"。该楼盘距离最近的优质公立小学尚有5公里之遥，且周边并无计划引入其他优质教育资源。

法院认定：

该房企构成商业欺诈，判决全额退还购房款并承担三倍赔偿责任；

罚款10万元，并暂停项目后续销售资质审查。

预防与治理建议

为有效遏制房产虚假宣传现象，可采取以下防范措施：

1. 完善立法体系

推动出台专门针对房地产广告的规范性文件，细化禁止条款。

2. 强化日常监管

相关部门应建立定期巡查制度，及时发现并查处虚假宣传行为。

3. 健全信用惩戒机制

将虚假宣传企业的违规信息纳入信用黑名单，在土地竞拍、资质审查等环节进行限制。

4. 加强消费教育

通过开展房地产专业知识讲座等形式提高消费者辨识能力。

房产虚假宣传问题的治理需要社会各界形成合力，只有构建完善的法律规制体系、强化执法力度、提高公众防范意识，才能确保我国房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）