中介卖房虚假宣传的法律认定与责任承担

在房地产交易市场中，中介机构扮演着信息传递者、撮合交易者和服务提供者的多重角色。为了追求经济利益最，部分中介机构或其从业人员存在虚假宣传的行为。这种行为不仅损害了购房人的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。中介卖房虚假宣传是否违法？又该如何认定和追责？这些问题值得深入探讨。

中介卖房的虚假宣传

虚假宣传是指在商品房销售过程中，中介机构或其从业人员通过捏造事实或者隐瞒真相的方式，向购房人提供不真实的信息，误导购房人做出违背真实意思表示的行为。具体而言，虚假宣传的表现形式多种多样，既包括夸大宣传，如虚构小区周边配套设施、虚增房屋面积等；也包括欺骗性宣传，如隐瞒房屋缺陷（如结构安全隐患、漏水问题）、捂盘惜售等。

从法律角度来看，虚假宣传的构成要件主要包括以下几个方面：

中介卖房虚假宣传的法律认定与责任承担 图1

1. 主观故意：行为人必须是明知其提供的信息不真实或者存在重大误导可能性。

2. 客观行为：采取虚构事实或隐瞒真相的进行宣传。

3. 因果关系：购房人的错误认知与中介的虚假宣传之间存在因果联系。

4. 损害后果：导致购房人的合法权益受到侵害。

一些中介机构往往以“善意误导”、“信息不对称”等理由为自己开脱。但从法律角度看，只要行为人具备主观恶意，并实施了前述客观行为，就应当承担相应的法律责任。

中介虚假宣传的法律后果

1. 民事责任：

根据《民法典》“合同”中的相关规定，虚假宣传属于欺诈行为。如果购房人因此遭受损失，可以依据《消费者权益保护法》第五十五条主张惩罚性赔偿。

2. 行政责任：

住建部门可以根据《房地产经纪管理办法》的相关规定对中介机构进行处罚。情节较轻的，可以处以警告和罚款；情节严重的，则吊销营业执照。

3. 刑事责任：

如果中介的行为构成刑法中的相关罪名，则应当承担刑事法律责任。

- 如果中介通过虚假宣传手段骗取购房人的财物，符合《刑法》第二百六十六条规定的“诈骗罪”。

- 情况更严重时，可能构成“非法吸收公众存款罪”或者“集资诈骗罪”。

虚假宣传的具体表现形式与法律责任分析

1. 夸大宣传小区配套设施：

中介机构往往会在售楼现场展示精心制作的宣传资料中，过分夸大小区的教育设施、商业配套等信息。这些承诺很多都是无法兑现的。

根据《广告法》相关规定，房地产广告必须真实、准确、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容。如果购房人因相信不实宣传而房屋，并在入住后发现实际情况与宣传严重不符，则可以要求中介机构赔偿相关损失。

2. 虚构房源信息：

有些中介为了制造“热销”假象，故意隐瞒真实情况，甚至捏造房源紧张的信息。这种行为不仅误导了购房人，也扰乱了房地产市场的正常秩序。

根据《侵害消费者权益行为处罚办法》等相关规定，这种行为属于典型的消费欺诈，应当依法予以查处。

3. 隐瞒房屋重大缺陷：

这是现实中较为常见的一种虚假宣传形式。中介机构故意隐瞒房屋存在严重质量问题、抵押情况等重要信息。

如果购房人因此遭受损失，则可以依据《民法典》“合同无效和撤销”的相关规定，要求撤销合同并主张赔偿。

中介卖房虚假宣传的法律认定与责任承担 图2

4. 捂盘惜售：

部分中介与其他房企相互勾结，采取各种手段捂盘惜售，人为制造房源紧张氛围。

这种行为已经涉嫌不正当竞争。根据《反垄断法》的相关规定，应当予以查处。

法律追责的难点与应对

1. 举证难度大：

购房人往往需要收集大量证据来证明中介存在虚假宣传行为。但很多时候，由于信息不对称，购房人很难获取关键证据。

建议购房人在签订购房合同前仔细核实中介机构资质，并保留好所有交易凭证。

2. 法律适用模糊地带：

在实践中，很多中介机构的行为游走于合法与非法之间。“夸大宣传”和“正当营销”的界限并不非常清晰。

这就需要司法机关依据个案的具体情况作出准确判断，确保法律适用的公平合理。

3. 行业自律有待加强：

目前房地产中介行业的标准体系还不完善。应当推动行业协会制定更为严格的行业规范，并建立有效的失信惩戒机制。

典型案例分析

2019年发生在大型连锁中介公司的一起虚假宣传案件就是一个典型例证。

基本案情：中介机构在销售商品房时，大量宣传该小区将引入优质教育资源，承诺业主子女可以就读知名小学。该项目并未取得任何相关批文。购房人在发现真相后，集体向法院提起诉讼。

法院经审理认为，中介公司的行为已构成欺诈，应当依照《消费者权益保护法》相关规定承担赔偿责任。

这一案件有力地震慑了房地产中介行业的不规范行为，也为类似案件的处理提供了参考。

如何防范虚假宣传

1. 购房者：

- 提高警惕，不要轻信中介机构的夸大宣传。

- 签订购房合同前要仔细核对相关条款，必要时可以请专业律师把关。

- 保留好与中介相关的所有沟通记录和宣传资料。

2. 中介机构：

- 必须严格遵守法律法规，杜绝任何形式的虚假宣传行为。

- 建立健全内部管理制度，加强对从业人员的职业道德教育。

- 主动接受行业主管部门和社会监督。

3. 监管部门：

- 加强日常巡查力度，及时查处违法行为。

- 完善投诉举报机制，建立高效的纠纷处理渠道。

- 推动信用体系建设，对违法失信的中介机构实施联合惩戒。

中介卖房虚假宣传问题是当前房地产市场中一个突出现象。解决这一问题需要各方共同努力：购房者要提高防范意识，中介机构要恪守职业操守，监管部门要加强执法力度。

通过法律制度的完善和执行力度的加强，相信可以有效遏制虚假宣传行为，维护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）