房产虚假宣传维权：购房者如何应对不实宣传的法律策略

随着房地产市场的发展，虚假宣传现象日益成为购房者和开发商之间的重要问题。特别是在商品房销售过程中，许多购房者会因为开发商的虚假宣传而做出错误的购房决策，导致后续权益受损。从法律角度分析房产虚假宣传的表现形式、对购房者的危害以及如何通过法律途径维权。

房产虚假宣传的主要表现形式

在房地产行业中，虚假宣传手段多种多样，常见的情形包括：

1. 夸大或虚构项目信息：如宣称某楼盘拥有“学区房”优势，但并未与任何学校达成合作；或者声称拥有“高端智能化社区”，但仅安装了基础的安全设施。

2. 隐瞒不利因素：某些开发商在销售时刻意回避或淡化项目的负面信息，周边存在噪音污染、交通不便等问题，或小区内部配套不足等情况。

房产虚假宣传维权：购房者如何应对不实宣传的法律策略 图1

3. 虚构政策优惠：一些开发商会以“政府补贴”、“购房送契税”等名义吸引购房者，但这些的优惠政策并不存在或者存在诸多限制条件。

4. 样板房与实际不符：许多楼盘都会设置样板房，但现实中交付的房屋往往在面积、装修标准等方面与样板房存在显着差异。

虚假宣传维权：购房者如何应对不实宣传的法律策略 图2

5. 虚假承诺未来收益：一些开发商会通过夸大空间或投资回报率来吸引购房者，但这些承诺无法兑现。

虚假宣传对购房者的危害

1. 经济利益受损：购房者可能因为虚假宣传而支付了更高的房价，或是错过了更合适的投资机会。

2. 违背合同约定：许多虚假宣传的内容会被写入商品房买卖合同中，成为开发商的违约行为。在实际交付时，购房者可能会面临与合同约定严重不符的情况，导致维权困难。

3. 影响居住体验：虚假宣传往往涉及到购房者对房屋及其周边环境的预期，如果实际情况相差甚远，将严重影响购房者的日常生活质量。

4. 维权难度较高：部分购房者由于缺乏法律知识或证据意识，在发觉被虚假宣传误导后，难以通过有效途径维护自身权益。

购房者如何应对虚假宣传

1. 提高警惕，理性购房

购房者在购房前应详细了解开发商的资质和信用情况。

对于人员的口头承诺，要求其以书面形式确认，并明确记载于商品房买卖合同中。

2. 仔细审查资料

购房者需要认真阅读《商品房买卖合同》及其附件，特别注意与虚假宣传相关的条款是否存在遗漏或模糊表述。

确保所有关键信息（如交付时间、周边配套设施等）在合同中有明确约定。

3. 收集证据，固化权利主张

在购房过程中，购房者应保留所有的宣传资料，包括但不限于宣传册、置业顾问的聊天记录、录音等。

如果发现虚假宣传行为，及时通过拍照、摄像等方式固定相关证据。

4. 寻求法律途径解决纠纷

当购房者确信自己受到虚假宣传侵害时，可以通过以下途径维护权益：

- 协商调解：尝试与开发商进行沟通，要求其履行合同约定或赔偿损失。

- 提起诉讼：如果协商无果，购房者可以向法院提起诉讼。根据《民法典》相关规定，虚假宣传行为可能构成欺诈，购房者有权主张解除合同并要求赔偿。

法律依据分析

1. 《中华人民共和国民法典》

根据《民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。” 如果开发商在过程中存在虚假宣传行为，购房者有权主张其承担相应的法律责任。

2. 《商品房管理办法》

该办法明确规定，房地产开发企业在商品房过程中不得进行虚假广告宣传或误导性。违反规定的，由县级以上人民政府主管部门予以处罚。

3. 司法解释

出台的相关司法解释也明确了在商品房买卖合同纠纷案件中，如果开发商的虚假宣传行为构成欺诈，则购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

案例分析

典型案例：某楼盘“学区房”虚假宣传案

案情回顾：

开发商在过程中宣称其楼盘为“学区房”，承诺小区内将引入优质教育资源。购房者因此支付了较高的房价。

在交房后，购房者发现根本没有相关学校的引进计划。

法院判决：

法院认定开发商的宣传行为构成欺诈，判令开发商退还未履行部分的购房款，并赔偿购房者相应的经济损失。

经验启示：

购房者在购房过程中应保持警惕，尤其是在涉及教育、交通等重大生活规划的因素时，更要核实信息的真实性。

需要特别注意的是，虚假宣传行为往往通过人员的口头承诺或宣传手册的形式呈现。这些证据同样可以在司法程序中作为重要依据。

与建议

虚假宣传不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的健康发展。购房者在购房过程中应提高法律意识和风险防范能力，必要时可以通过法律途径维护自身权益。

对于开发商而言，则应严格遵守相关法律法规，诚信经营，避免因虚假宣传行为而承担相应的法律责任。相关部门也需要加强监管力度，严厉查处中的虚假宣传行为，为购房者营造一个公平、透明的购房环境。

购房者与开发企业之间的权利义务关系应当建立在真实、准确的信息基础上。只有通过法律手段规范市场秩序，才能有效遏制虚假宣传现象，维护消费者的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）