虚假宣传学区房|法律风险与防范对策

随着我国城市化进程的加快和教育资源分配不均的问题日益凸显，"学区房"成为了购房者重点关注的对象。一些房地产中介、开发商或信息发布平台为谋取不当利益，故意对房源信行虚假宣传，将非学区房产包装成优质学区房出售，严重侵害了消费者的合法权益，破坏了房地产市场的公平秩序。从法律角度对虚假宣传学区房的行为进行全面分析，并提出相应的防范对策。

虚假宣传学区房的定义与表现形式

虚假宣传学区房，是指行为人通过虚构事实或隐瞒真相的方式，故意夸大或编造房源与优质学校学位之间的关联性，误导购房者认为所购房产可以享受特定学校的教育资源而作出错误购房决策的行为。具体表现为以下几种形式：

1. 虚假承诺学位指标

虚假宣传学区房|法律风险与防范对策 图1

部分中介机构在发布房源信息时，声称某房产可以直升重点小学、初中，或者具备"优先入学资格"等，但该房产并不属于对应学区，或相关学校名额已被占用。

2. 一房多卖

通过虚构多个购房者身份，在同一套学区内房源上制造多个买卖合同，掩盖真实的交易信息，误导后续购房者认为该房产可以用于申请学位。

3. 隐瞒重要事实

故意隐瞒所售房屋已不具备入学资格的情况，因行政区划调整、学校招生政策变化等因素导致的学位名额取消或变更。

4. 利用网络平台散布虚假信息

一些中介通过在网络平台上发布精美包装的房源信息，使用"学区房"、"优质教育资源"等关键词吸引购房者，这些房源与宣传内容严重不符。

虚假宣传学区房的主要法律责任

1. 民事责任

根据《中华人民共和国广告法》第五十五条，《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其受到的损失，且承担退一赔三的责任。

2. 行政责任

依据《房地产经纪管理办法》，相关部门可对该违法行为进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。根据《广告法》第六十七条，情节严重的将被追究刑事责任。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为构成刑法第二百二十九条提供虚明文件罪或第二百三十一条非法获取权利他人财物罪，相关责任人将面临刑事处罚。

典型案例分析

以近期某中介公司为例，该公司通过网络平台发布多套"学区房"房源信息，并承诺购房者可直升优质小学。经调查发现，这些房源并不属于对应学校招生范围，且部分房产已被租客长期占用。最终消费者不仅蒙受经济损失，还不得不承担高昂的诉讼费用。

法律规制与防范对策

1. 完善法律法规

建议立法机关进一步细化虚假宣传学区房行为的具体认定标准和处罚措施，尤其要明确网络平台的信息发布责任。

2. 强化监管力度

住建部门应当加强对房地产中介行业的日常监管，建立定期检查机制；教育部门应主动向公众公开最新的学校招生政策信息。

3. 加大处罚力度

对虚假宣传行为实行"零容忍"，发现一起查处一起。情节严重的不仅追究直接责任人责任，也要追究平台方和相关机构的连带责任。

虚假宣传学区房|法律风险与防范对策 图2

4. 提高消费者防范意识

购房者在购房前应当主动了解所购楼盘的教育配套情况，必要时可向当地教育部门核实相关信息。

5. 优化纠纷解决机制

建立由法律、教育等多方专家组成的调解组织，为受侵害消费者提供专业维权指导。

虚假宣传学区房行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。要有效遏制这一现象，需要政府、市场和社会各界的共同努力。通过完善法律法规体系、强化市场监管和提高消费者自我保护意识等多维度治理，必将推动我国房地产市场的健康发展，维护人民群众的根本利益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）