房企虚假宣传罪的认定与处理路径

房地产行业虚假宣传现象屡见不鲜，引发了广泛关注。虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场秩序，甚至可能触犯刑法构成犯罪。从法律角度系统阐述房企涉及虚假宣传罪的认定标准、刑事责任以及处理路径。

我们要明确虚假宣传罪。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十三条的规定，虚假广告罪是指广告主、广告经营者或广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务进行虚假宣传，情节严重的行为。房企作为房地产市场的主体，其营销行为若触犯该条规定，相关人员将面临刑事追责。

需要明确房企虚假宣传罪的构成要件和认定标准：

行为主体为相关责任人员。房企及其销售人员、策划人员或外部推广方均可成为本罪的实施主体。

房企虚假宣传罪的认定与处理路径 图1

客观方面表现为利用广告或其他形式进行虚假宣传。具体手段包括虚构房屋属性（如学区房）、夸大物业服务水平、隐瞒等。

主观方面要求行为人明知宣传内容不实而仍然进行传播。若仅为过失，则一般不构成犯罪。

情节需达到严重程度。通常表现为虚假宣传导致大量消费者受骗或造成重大经济损失。

在认定过程中，需要重点关注以下几类虚假宣传行为：

虚构房屋性质和用途。将非学区房包装成学区房吸引家长购房，这种行为不仅误导消费者，还可能导致教育资源分配不公。

夸大其词的商业配套描述。如将未动工建设的商业综合体渲染为成熟商业圈，使购房者误以为生活便利。

隐瞒房屋瑕疵。如未如实披露房屋质量问题或限制性条件（如拆迁规划），导致购房后权益受损。

虚增面积或偷工减料。通过虚假户型图或多层设计诱导消费者，涉嫌欺诈行为。

对于房企涉及的虚假宣传罪处理，应当遵循以下原则和路径：

依法追责原则。对构成犯罪的行为人应当追究刑事责任，追究单位责任。根据《公司法》，公司董事、监事或其他管理人员因经营管理活动导致公司承担责任的，应当承担相应法律责任。

民事赔偿优先。在追究刑事责任的受害人可以通过提起诉讼要求虚假宣传方承担民事赔偿责任。根据消费者权益保护法及其司法解释，可主张惩罚性赔偿。

单位与个人双罚制。房企作为单位犯罪主体，在追究直接责任人刑事责任的也应对其处以罚金，必要时吊销相关资质。

行业治理并重。一方面要严厉打击违法犯罪行为，也要推动行业规范建设，建立完善的信息披露机制和失信惩戒制度。

近年来发生的多个典型案例为我们了深刻的警示：

案例一：房企销售人员通过虚假宣传将普通住宅包装成"学区房"对外销售，涉案金额高达千万元。最终公司被判处罚金，相关责任人被判处有期徒刑并处罚金。

案例二：房地产公司在广告中夸大宣传小区周边配套设施，在业主起诉后被法院判决全额退还购房款并承担赔偿责任。

房企虚假宣传罪的认定与处理路径 图2

这些案件的发生说明，房企虚假宣传问题不仅损害消费者权益，更危及行业健康发展。要从源头预防、加强监管和严格执法三方面入手构建治理长效机制：

一要强化信息披露制度。要求房企在销售过程中必须真实完整地披露相关信息，建立违规处罚机制。

二要加强预售资金监管。防止房企利用虚假宣传进行非法集资或挪用购房者款项。

三要完善举报投诉渠道。建立便捷高效的虚假宣传线索收集和处理机制。

四要加大执法力度。对违法犯罪行为保持高压态势，形成有效震慑。

打击房企虚假宣传是一项系统工程，需要法律制度、市场监管和行业自律的协同配合。只有在全社会范围内营造不敢假、不能假、不想假的良好氛围，才能真正维护消费者权益，促进行业健康有序发展。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）