购房者的权益保护|卖房者虚假宣传如权

在房屋买卖过程中，虚假宣传行为屡见不鲜。一些房地产开发企业为了吸引购房者，在楼盘销售过程中故意夸大宣传或做出不实承诺，事后却拒不履行。这种行为不仅违反了法律规定，也严重侵害了购房者的合法权益。从法律角度出发，详细分析卖房者虚假宣传的表现形式及其法律后果，并为购房者提供维权建议。

卖房者虚假宣传？

虚假宣传是指房地产开发企业在销售过程中，通过广告、宣传资料、销售人员口头介绍等方式，对楼盘的区位优势、周边配套、房屋质量、物业管理等事项进行夸大或虚构的行为。其主要表现形式包括但不限于：

1. 夸大宣传小区规划

购房者的权益保护|卖房者虚假宣传如权 图1

某些房企在售楼阶段会声称将建设高档 clubhouse、游泳池等设施，但在实际交房时却难以兑现。

2. 虚假承诺学位、医疗资源

一些楼盘以"学区房"或"近地铁"的概念吸引购房人，但实际并未落实相关配套。

3. 隐瞒房屋缺陷

对已知的房屋质量问题或周边环境问题（如噪音污染、电磁辐射等）刻意回避。

4. 误导性广告宣传

使用含糊不清的语言描述楼盘优势，如"升值潜力巨大""稀缺地段"等模糊用语。

虚假宣传行为的法律认定与后果

根据《民法典》第七条："民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持善意公允的心绪。"房地产开发企业在销售过程中，必须遵守诚实信用原则。对于虚假宣传行为，可以从以下几个方面进行法律判断：

1. 民事责任

- 合同欺诈：根据《民法典》百四十八条："一方以欺诈手段与对方订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销该合同。"购房者可以主张撤销购房合同。

- 赔偿损失：开发商因虚假宣传导致购房者产生重大误解，则需承担相应的赔偿责任。

2. 行政处罚

根据《广告法》第六十五条规定："房地产广告中不得含有升值或投资回报的承诺，虚构房源信息的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处以罚款。"监管部门可以对虚假宣传行为进行行政处罚。

3. 刑事责任

对于情节严重的虚假宣传行为，如涉及诈骗犯罪，则需承担刑事责任。司法实践中，如果开发商通过夸大宣传手段骗取购房款，且符合刑法第二百六十六条规定的诈骗罪构成要件，则可能被追究刑责。

购房者的维权途径

面对卖房者虚假宣传行为，购房者可以通过以下途径维护自身合法权益：

1. 直接与开发商协商解决

在发现问题初期，可以尝试与开发商进行沟通协商，要求其履行承诺或退还认购款。但需要注意留存所有沟通过程的证据。

2. 向住建部门投诉举报

购房者可以向当地住房和城乡建设主管部门投诉，要求调查处罚虚假宣传行为。根据《房地产广告发布暂行规定》，住建部门有权对违规房企进行查处。

3. 行政投诉与举报

- 市场监管部门：针对虚假广告内容进行举报。

购房者的权益保护|卖房者虚假宣传如权 图2

- 商品房预售管理部门：督促开发商兑现前期承诺。

4. 提起民事诉讼

购房者可以向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任或赔偿损失。在司法实践中，购房者需要提供充分证据证明宣传行为构成合同要约。

5. 行政复议与申诉

如果对行政机关处理结果不满意，还可以申请行政复议或提起行政诉讼，要求纠正不当决定。

防范建议

为避免陷入虚假宣传的陷阱，购房者应注意以下几点：

1. 审慎签署合同

注意审查相关条款，明确开发商的承诺事项，并将口头宣传内容写入书面协议。

2. 多方核实信息

通过政府部门网站查询土地规划批复文件，实地考察周边配套情况。

3. 留存证据材料

保存所有广告宣传资料、购房合同及销售话术录音录像等证据。

4. 必要时寻求法律帮助

在发现权益受损后，及时咨询专业律师，获取法律支持。

典型案例分析

案例一：虚假承诺学位资源

某楼盘在宣传中声称小区内将配建优质学校，但建成后却未兑现。法院判决开发商承担违约责任，并赔偿购房者因此产生的损失。

案例二：夸大 advertisings for升值空间

某房地产项目广告称"房价未来三年将上涨50%"，后因市场波动房价下跌。法院认为该宣传构成欺诈，支持购房者解除合同并退还房款。

虚假宣传行为严重损害了购房者的合法权益，扰乱了房地产市场的健康发展秩序。政府监管部门应加大查处力度，而购房者也需提高警惕，通过法律途径维护自身权益。只有买卖双方都秉持诚信原则，才能共同营造公平透明的房屋交易环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）