房地产虚假宣传的法律规制与实务解析

随着我国房地产市场的快速发展，房地产虚假宣传问题日益突出。特别是在这一省会城市，房地产项目的虚假宣传行为屡禁不止，严重损害了购房人的合法权益，破坏了公平竞争的市场秩序。本文旨在通过对现行法律法规的梳理与分析，探讨房地产虚假宣传的主要表现形式、法律规制路径及实务应对策略，为监管部门和从业者提供参考。

房地产虚假宣传？

房地产虚假宣传是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过虚构事实、隐瞒真相或其他欺骗性手段，对房源信息、房屋性质、周边配套、价格优惠等事项进行不实宣传的行为。这类行为不仅违反了《中华人民共和国广告法》《商品房销售管理办法》等相关法律法规，还直接侵害了购房人的知情权和选择权。

房地产虚假宣传的法律规制与实务解析 图1

虚假宣传的表现形式多种多样，常见的包括：

1. 虚构房源信息：开发商刻意隐瞒真实房源数量或性质，将商住房谎称为住宅用房，或将工业仓储用房宣传为办公用房出售。

2. 夸大周边配套：对小区周边的教育、医疗、商业等配套设施进行不实宣传，将未开工建设的规划项目作为既成事实向购房人推介。

3. 虚假价格优惠：以“限时折”“额外赠送面积”等名义诱导消费者购房，但在实际交易中并未兑现承诺。

4. 隐瞒重要信息：故意掩盖房屋的质量问题、限制性使用条件或政策性住房性质等情况。

房地产虚假宣传的责任认定与法律规制

针对房地产虚假宣传行为，《中华人民共和国广告法》《商品房销售管理办法》《消费者权益保护法》等法律法规均明确了相应的法律责任。具体而言：

1. 行政责任：

- 根据《广告法》第五十五条规定，对发布虚假广告的行为人，可处广告费用三倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。

- 根据《商品房销售管理办法》第四十四条规定，对于违规行为，由县级以上房地产主管部门责令改正，没收违法所得，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

2. 民事责任：

- 购房人因虚假宣传而遭受损失的，可以依据《消费者权益保护法》第五十五条向开发企业主张赔偿。

- 在司法实践中，法院通常会判令开发商承担退还认购款、赔偿购房差价等民事责任。

3. 刑事责任：

- 极少数情节严重的虚假宣传行为可能构成刑法中的诈骗罪。在售房过程中虚构房源信息骗取定金或首付款的，可依法追究其刑事责任。

房地产虚假宣传的法律规制路径

1. 完善监管机制：目前已经成立了住建部门联合市场监管部门的联合执法机制，但还需要进一步强化日常巡查和随机抽查力度。

2. 建立信用惩戒体系：将虚假宣传行为纳入企业信用记录，并在土地出让、资质审批等环节实施联动惩戒。

3. 加强消费者权益保护：

- 在售楼处显着位置设置信息公示栏，全面公开项目规划、预售许可等信息。

- 指导购房人签订《商品房认购协议》时，特别关注广告承诺的兑现条款。

4. 推动行业自律：鼓励房地产业协会制定行业规范，建立企业自我约束机制。

房地产虚假宣传案件的实务应对

1. 典型案例分析：

法院处理了多起因虚假宣传引发的商品房买卖合同纠纷案。楼盘在广告中宣称项目周边有知名学校分校入驻，但最终未能兑现承诺，引发了体性诉讼。法院判决开发商承担部分赔偿责任。

2. 实务操作建议：

- 开发企业在发布广告前应严格审核内容，确保其真实性；

- 房地产经纪机构应避免过度承诺，必要时可要求购房人签署风险告知书。

- 购房人在签订认购协议时应仔细核查广告宣传内容，并明确将重要承诺写入合同。

房地产虚假宣传的

房地产虚假宣传的法律规制与实务解析 图2

随着国家对房地产市场调控力度的加大和法律法规的完善，虚假宣传问题有望得到进一步遏制。但需要注意的是：

1. 强化预售资金监管：防范开发企业挪用预收款用于虚假营销。

2. 提升信息披露透明度：通过信息化手段建立统一的商品房信息查询平台。

3. 加强部门协作：住建、发改、市场监管等部门应形成 enforcement合力。

房地产虚假宣传问题的解决需要监管部门与行业主体的共同努力。一方面要加大执法力度，也要注重源头治理和制度创新。只有在法律规制与市场自律共同作用下，才能实现房地产市场的健康发展，切实维护广大购房人的合法权益。

（全文结束）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）