开发商删除虚假宣传：房地产广告中的法律责任与合规策略

随着我国房地产市场的快速发展，房地产广告层出不穷。在追求销售业绩的过程中，一些开发商为了吸引购房者、提高楼盘的关注度，不惜在广告中进行虚假宣传，甚至虚构事实、夸大其词。这种行为不仅严重损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。本文旨在从法律角度深入探讨“开发商删除虚假宣传”的问题，分析其法律依据、责任后果以及合规策略，为房企提供参考。

开发商删除虚假宣传：房地产广告中的法律责任与合规策略 图1

我们需要明确，“开发商删除虚假宣传”是指开发商在发现其发布的房地产广告中含有虚假或误导性信息后，主动采取措施予以纠正和撤销的行为。这种行为不仅是房企履行法定义务的表现，也是维护企业声誉、规避法律责任的重要手段。

房地产虚假宣传的表现形式及法律认定

1. 虚假宣传的主要表现形式

房地产虚假宣传的表现形式多种多样，常见的包括以下几种：

- 虚构楼盘信息： 开发商在广告中夸大或虚构楼盘的地理位置、周边配套（如学校、医院、商场等）、建筑面积、绿化率等。

- 夸大其词的宣传用语： 使用“绝版”、“顶级”、“最好”、“最便宜”等绝对化的用语，误导消费者。

- 隐瞒： 如隐瞒楼盘存在的规划限制、质量问题、周边环境问题等。

- 虚假优惠承诺：claimed discounts,teaser pricing or other promotional offers that are not actually available.

2. 法律认定标准

在司法实践中判定某广告是否属于虚假宣传，通常需要考虑以下因素：

- 是否存在误导性 即广告内容足以使普通购房者产生误解，进而影响其决策。

- 虚假事实的客观存在： 开发商明知或应知其所发布的广告信息不真实，仍然予以发布。

- 虚假宣传与消费者决策之间的因果关系： 消费者因虚假宣传而作出了错误的购房决定。

- 开发商主观恶意程度： 包括是否故意虚构事实、隐瞒真相等。

3. 相关法律依据

我国现行法律法规对房地产广告中的虚假宣传行为做出了较为明确的规定。最主要的法律依据包括：

- 《中华人民共和国广告法》（以下简称“《广告法》”）

- 《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称“《消费者权益保护法》”）

- 《城市商品房预售管理办法》

- 《房地产广告发布暂行规定》（2015年修订版，已废止）

注： 房地产广告的监管依据主要以《广告法》和《消费者权益保护法》为主。《房地产广告发布暂行规定》虽然于2015年被废止，但其主要内容已被纳入其他法规或政策文件中。

开发商虚假宣传的法律责任

一旦构成虚假宣传，开发企业可能面临以下法律后果：

1. 民事责任：

- 赔偿损失：消费者有权要求赔偿因虚假宣传所遭受的实际经济损失。

- 消除影响：如果虚假广告对消费者造成广泛误解，法院可责令开发商采取合理措施予以消除影响。

2. 行政责任：

- 罚款：市场监督管理部门（原工商行政管理部门）依法可以对虚假广告行为处以罚款。

- 责令停止发布：吊销或暂停广告发布资格等。

3. 刑事责任：

在极少数情况下，如果虚假宣传情节严重，涉及诈骗、虚报注册资本等罪名，相关责任人可能面临刑事处罚。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金…”，虚假宣传行为若构成诈骗罪，则可能承担相应的刑事责任。

“删除虚假宣传”的法律依据与程序

1. 法律上的主动改正义务

根据《广告法》第四条：“广告内容应当真实、准确、健康，不得含有虚假或者夸大其词的内容”。一旦广告被认定为虚假，开发商有义务采取措施予以更正。《消费者权益保护法》第八条规定，经营者应当保证所信息的真实性。

2. 删除虚假宣传的程序

当开发企业意识到其发布的广告中存在虚假或误导性内容时，应立即启动删除程序：

- 主动下撤广告： 通过、社交媒体等渠道发布声明，正式撤销含有虚假内容的广告。

- 发布公告更正： 在相同范围或者更大范围内进行更正和说明，以消除虚假信息的影响。

- 内部核查机制： 加强广告发布前的审核流程，确保内容真实、合法。

3. 相关案例分析

2018年，某知名房企因在售楼处展板及宣传手册中夸大其词地承诺“学区房”优势，被购房者起诉至法院。法院经审理认为，该楼盘并不位于教育局划定的学区内，开发商的行为构成虚假宣传，最终判决被告赔偿部分购房者的损失，并要求其停止使用相关广告内容。

“删除虚假宣传”的合规策略

为了避免因虚假宣传带来法律风险和经济损失，开发企业在广告发布前必须严格遵守以下原则：

1. 强化内部审核机制：

房企应设立专门的法务或市场部门，对所有广告内容进行严格的法律审查。必要时可以聘请外部法律顾问专业意见。

2. 真实、全面地披露信息：

在广告中涉及的内容，尤其是楼盘周边配套、项目规划等信息，必须确保真实、准确，并避免使用模糊或夸大的表述。

3. 建立消费者投诉及反馈机制：

对于已经发布但尚未发现的虚假广告，房企应建立健全消费者的投诉渠道，及时发现问题并采取改正措施。

4. 加强与相关政府部门的沟通协作：

房企应积极遵守政府部门制定的各项政策法规，及时了解最新的监管动态，并积极参与行业协会组织的相关培训活动。

虚假宣传的社会影响及行业意义

1. 对消费者权益的影响：

虚假宣传直接损害了消费者的知情权和选择权。购房者基于不真实的广告信息做出了错误的购房决策，不仅造成了经济损失，还可能导致居住体验的严重落差。

2. 对社会信任的影响：

开发商删除虚假宣传：房地产广告中的法律责任与合规策略 图2

房地产作为大宗消费品，虚假宣传行为不仅影响单个消费者的利益，还会削弱整个社会对于市场的信任度。

3. 对于行业健康发展的意义：

长期来看，虚假宣传行为不利于房地产行业的健康发展。只有坚持诚信经营，房企才能在激烈的市场竞争中赢得持久的声誉和稳定的客户群体。

完善法律规范与监管机制的建议

为更好地遏制虚假宣传现象，可以从以下几个方面入手：

1. 健全相关法律法规

目前，《广告法》和《消费者权益保护法》对虚假广告的规制已经较为全面。但考虑到房地产领域的特殊性（如信息不对称程度高、交易金额大等），有必要制定专门针对房地产广告的规范文件。

2. 加强监管力度

市场监督管理部门应加大对房地产广告的日常巡查力度，特别是对容易引发群体性投诉的重点领域进行重点监督。

3. 提升消费者法律意识

通过开展形式多样的宣传活动，提高消费者的法律意识和维权能力，使他们能够更有效地识别虚假广告并维护自身合法权益。

“删除虚假宣传”不仅是开发企业的法定义务，更是其社会责任的体现。只有坚持诚信经营，房企才能在激烈的市场竞争中走得更远。通过建立健全内部管理制度、加强与政府部门的协作以及提升整体法律意识，开发企业完全可以将虚假宣传的风险降到最低程度。

随着近年来互联网技术的发展，广告成为房企推广的重要渠道。开发企业在布局网络媒体的也应提高对新型传播手段的监管能力，防止虚假信息在网络空间中的扩散。

规范房地产广告市场是一项需要多方共同努力的系统工程。只有坚持法治化、市场化的导向，才能实现行业健康有序发展，最终让消费者享受到真实、可靠的信息服务。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）