房地产虚假宣传如何起诉：法律依据、证据收集与维权策略

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖已成为大多数家庭的重要消费领域。在实际购房过程中，购房者常常会遭遇房地产开发企业或中介服务机构的虚假宣传行为。这些行为不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场秩序。房地产虚假宣传？当遇到虚假宣传时，购房者该如何有效地维权呢？

房地产虚假宣传如何起诉：法律依据、证据收集与维权策略 图1

本文章将从法律角度出发，对“房地产虚假宣传怎么起诉”这一问题进行全面阐述，分析其中涉及的法律依据、证据收集方法及具体的诉讼策略，帮助广大购房者了解相关法律规定，并掌握依法维护自身权益的有效途径。

房地产虚假宣传

房地产虚假宣传是指在商品房销售过程中，房地产开发企业或中介服务机构通过广告、宣传资料、口头承诺等方式，故意或过失地虚构事实、隐瞒真相，误导购房者对所购房屋及相关配套设施的性质和效果产生错误认识的行为。具体包括以下几种常见形式：

1. 夸大或虚构房屋属性：将普通住宅宣传为学区房、精装豪宅等。

2. 虚假承诺配套设施：如虚构周边学校、医院、商场等设施的存在。

3. 隐瞒不利因素：如未提前告知购房者房屋存在质量问题或其他限制性条件（如抵押等情况）。

4. 虚假宣传面积或价格：虚报建筑面积、套内面积，或者以“特价房”、“限时优惠”等方式吸引购房者，事后却无法兑现。

根据《中华人民共和国广告法》《商品房销售管理办法》以及的相关司法解释，房地产开发企业及中介服务机构若存在上述行为，则构成虚假宣传，并需承担相应的法律责任。

房地产虚假宣传的法律责任

在法律层面上，房地产虚假宣传可能涉及以下几种责任：

房地产虚假宣传如何起诉：法律依据、证据收集与维权策略 图2

（一）民事责任

1. 欺诈赔偿责任：如果开发商或中介机构实施了虚假宣传行为并导致购房者产生重大误解，则可能构成欺诈。根据《民法典》第73条的规定，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，并要求对方赔偿损失。

2. 违约责任：商品房买卖合同中通常会约定房屋的各项条件和配套设施。如果开发商在宣传中承诺的设施未能兑现，则可能构成违约，购房者可以根据合同条款追究其违约责任。

（二）行政责任

根据《广告法》第5条的规定，发布虚假房地产广告的主体可能会面临以下行政处罚：

- 没收违法所得；

- 处以罚款；

- 吊销营业执照（情节严重时）。

（三）刑事责任

如果房地产虚假宣传行为构成诈骗罪，则相关责任人可能被追究刑事责任。根据《刑法》第26条的规定，以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取公私财物数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

如何认定房地产虚假宣传

在司法实践中，认定是否构成虚假宣传需要结合具体案件事实和证据进行综合判断。一般而言，可以从以下几个方面入手：

（一）审查广告内容的真实性

购房者需提供相关宣传材料（如售楼处发放的宣传册、户外广告照片、销售人员承诺录音录像等），证明开发商或中介机构是否在广告中存在夸大或虚构的事实。

（二）分析宣传行为与购房决策之间的因果关系

法院通常会考察虚假宣传行为是否对购房者的购房决定产生了实质性影响。如果虚假宣传并未实质性影响购房者的选择，则可能不构成欺诈。

（三）结合合同条款进行对比

购房者应仔细查看商品房买卖合同的具体约定，将合同中的承诺与实际宣传内容进行比对。如果发现合同中未载明宣传中的重要承诺，则可以作为开发商“引人误解的虚假宣传”的证据。

如何取证和起诉

在面对房地产虚假宣传问题时，购房者可以通过以下步骤维护自身权益：

（一）收集证据

1. 保存宣传材料：包括售楼处发放的宣传册、传单、广告海报等。

2. 保留视听资料：对销售人员的口头承诺进行录音或录像，尤其是涉及重要购房决策的内容。

3. 记录现场情况：如果虚假宣传行为涉及周边设施（如学校、商场），可以拍摄相关照片或视频作为证据。

4. 收集合同及相关文件：包括商品房买卖合同、付款凭证、购房发票等。

（二）选择起诉

购房者可以通过以下途径维权：

1. 协商解决：与开发商或中介机构进行沟通，要求其兑现承诺或赔偿损失。若协商无果，则可考虑采取法律行动。

2. 向行政主管部门投诉：购房者可以向当地住建部门或市场监管部门投诉虚假宣传行为，并要求查处。

3. 提起民事诉讼：根据《民法典》的相关规定，购房者可以向法院提起民事诉讼，要求开发商承担相应的民事责任。

（三）确定管辖法院

根据《民事诉讼法》的规定，房地产纠纷案件由不动产所在地人民法院专属管辖。购房者应向该商品房项目所在的基层人民法院提起诉讼。

具体案例分析

为了更好地理解“房地产虚假宣传如何起诉”，我们可以结合以下典型案例进行分析：

案例：A公司虚假宣传案

2021年，某房地产开发企业在其宣传材料中声称其开发的商品房为“学区房”，并承诺周边将建设一所重点中学。大量购房者因此选择该楼盘。在交房后，购房者发现附近并未开工建设任何学校。随后，部分购房者联合起来向法院提起诉讼。

法律分析：

- 开发商在宣传中虚构了重点学校的配套，导致购房者对房屋的价值产生错误认识，构成虚假宣传。

- 根据《民法典》第73条，受欺诈方有权请求法院撤销合同并要求赔偿损失。

- 法院最终判决开发商退还部分购房款，并赔偿购房者的实际损失。

与建议

房地产虚假宣传是当前商品房销售过程中较为突出的问题之一。购房者在遇到此类问题时，应冷静分析，合理收集证据，并通过合法途径维护自身权益。具体应注意以下几点：

1. 提高法律意识：充分了解《民法典》《广告法》等相关法律规定，明确自己享有的权利。

2. 谨慎签订合同：在购房过程中，购房者应仔细阅读商品房买卖合同的各项条款，并注意保留相关证据。

3. 及时维权：如果发现开发商存在虚假宣传行为，应在时间收集证据并采取法律行动。

房地产虚假宣传不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了市场的公平秩序。通过加强法律宣传、完善监管机制以及鼓励购房者依法维权，我们可以共同营造一个更加健康和透明的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）