荣民地产虚假宣传事件：法律剖析与启示

房地产市场一直是社会关注的热点领域，其中虚假宣传问题尤为突出。近日，荣民地产因涉嫌虚假宣传被多名购房者提起诉讼，引发了广泛关注。围绕“荣民地产虚假宣传事件”进行深入分析，从法律角度探讨其行为性质、法律责任以及对行业和社会的影响。

荣民地产虚假宣传事件：法律剖析与启示 图1

“荣民地产虚假宣传事件”的基本概述

“荣民地产虚假宣传事件”是指荣民房地产开发有限公司（以下简称“荣民地产”）在商品房销售过程中，通过隐瞒真实情况或虚构事实的，对购房者进行误导，从而获取不正当利益的行为。具体而言，事件涉及以下方面：

1. 允诺的学校资源与实际不符

荣民地产在销售宣传中承诺购房者子女可就读知名小学和中学，但该楼盘周边并未规划上述学校，甚至没有明确的建设计划。

2. 虚报社区配套

宣传材料中提到小区内将建设高端商业综合体、星级幼儿园等设施，但实际情况远低于宣传标准，部分设施至今未动工。

3. 夸大升值预期

销售人员向购房者灌输“即增值”的理念，声称该楼盘未来将是区域内的核心商圈，房价将持续上涨。目前市场反馈显示，该楼盘的升值空间有限。

虚假宣传的法律界定

根据《中华人民共和国广告法》和《商品房销售管理办法》，虚假宣传可以定义为：通过虚构事实、隐瞒真相或者使用误导性语言等，对商品或服务的质量、性能、用途等进行不实表述，从而误导消费者的行为。

在司法实践中，虚假宣传通常包括以下几种表现形式：

1. 夸大或虚构产品性能

荣民地产在宣传中声称其楼盘具有“学区房”优势，但并未与任何学校签订协议，这种行为属于典型的夸大宣传。

2. 隐瞒重要信息

开发商未向购房者如实告知项目的规划限制、周边环境等因素，导致购房者基于错误信息作出购房决策。

3. 利用误导性语言

宣传材料中使用“稀缺”、“高端”等模糊词汇，使购房者对项目的价值产生过高预期，进而支付超出合理价格的资金。

虚假宣传的法律责任

在“荣民地产虚假宣传事件”中，荣民地产的行为已经涉嫌违反多项法律规定，以下是相关的法律责任分析：

（一）民事责任

1. 欺诈赔偿责任

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，如果开发商故意隐瞒真实情况或提供虚假信息，导致购房者因错误认识而签订合同，并造成经济损失的，应当承担欺诈赔偿责任。具体而言，受害者可以要求退一赔三（即退还购房款并赔偿三倍购房款）。

2. 缔约过失责任

如果购房者因虚假宣传与开发商签订购房合同，而在履行过程中发现实际内容与宣传严重不符，可以主张解除合同，并要求返还定金或已付购房款。这部分责任主要依据《合同法》第42条（现为《民法典》第50条）规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”

3. 违约责任

开发商未按照合同约定履行交房义务或未兑现承诺的公共配套，购房者可以主张开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在司法实践中，法院通常会根据合同条款和实际损失情况来确定具体的赔偿金额。

（二）行政责任

1. 行政处罚

根据《广告法》第5条的规定，广告中含有虚假或者引人误解的内容的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照。据此，市场监督可以对荣民地产进行调查，并作出相应处罚决定。

2. 资质降级或取消

如果荣民地产多次违反房地产市场监管规定，相关部门可以依据《房地产开发企业资质管理规定》对其资质进行降级或者吊销，这将严重影响企业的后续经营。

（三）刑事责任

1. 涉嫌非法集资犯罪

如果荣民地产在销售过程中以返本销售、变相返本等吸引购房资金，并承诺高额回报，则可能触犯《中华人民共和国刑法》第192条关于非法吸收公众存款罪的规定，构成刑事犯罪。

2. 合同诈骗罪

根据《中华人民共和国刑法》第26条的规定，以虚构事实、隐瞒真相的方法签订、履行合同，并骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

“荣民地产虚假宣传事件”的启示

“荣民地产虚假宣传事件”虽然只是个案，但其暴露的问题具有一定的普遍性和代表性。以下几点值得我们深思：

（一）法律职业共同体的反思

1. 律师行业

在该事件中，部分购房者在维权过程中得到了专业律师的帮助，但也有一些律师为了追求短期利益而忽视了职业道德，甚至参与虚假宣传行为的设计和实施。这不仅损害了行业的声誉，也违背了法律人的使命。

2. 公证机构

公证作为维护交易公平的重要手段，在商品房买卖中发挥着不可替代的作用。近年来部分公证机构因经济利益驱动，忽视对开发商资质的审查，甚至为虚假宣传行为提供“绿色”，这种做法严重破坏了公证制度的公信力。

荣民地产虚假宣传事件：法律剖析与启示 图2

（二）购房者的防范意识

1. 审慎选择房源

购房者在购买房产前应当详细了解项目的规划情况、周边环境以及开发商的信誉状况，可以通过查阅政府信息公开网站、已购房业主等获取真实信息。

2. 保存交易证据

在签订购房合购房者应要求开发商将宣传资料作为合同附件，并明确约定违约责任条款。如果日后发现虚假宣传行为，可以依据这些证据维护自身权益。

3. 借助法律手段

面对虚假宣传侵害，购房者可以通过以下途径维权：向当地住建部门投诉、申请仲裁机构调解或者直接提起诉讼。必要时，还可以通过新闻媒体曝光开发商的不法行为，形成社会监督压力。

（三）政府部门的监管责任

1. 加强日常巡查

相关监管部门应当建立常态化的市场监管机制，定期对房地产开发企业的销售行为进行抽查，及时发现并查处违法违规行为。

2. 完善法律法规

针对当前虚假宣传行为的特点，建议进一步细化《广告法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，明确不同类型虚假宣传的认定标准和处罚措施，使执法更具可操作性。

3. 建立信用惩戒机制

进一步完善房地产开发企业的信用档案制度，将虚假宣传等失信行为纳入企业黑名单，并通过向社会公开的强化震慑效应。在土地出让、资质审批等方面对存在严重失信记录的企业予以限制。

“荣民地产虚假宣传事件”给社会敲响了警钟，也为我们提供了一个审视房地产市场监管制度的契机。作为法律人，我们应当以更专业的视角参与既要维护消费者的合法权益，也要推动行业规范发展；既要关注个案的公正处理，更要着眼于长效机制的建设。

随着《民法典》的全面实施和相关配套法规的逐步完善，虚假宣传行为必将面临更加严格的规制。我们也期待相关部门能够形成监管合力，共同营造一个公平、透明的房地产交易环境，实现“房子是用来住的，不是用来炒”的社会价值导向。

解决此类问题不仅需要法律的强制力，更依赖于整个社会诚信体系的完善和每个市场主体的责任意识提升。唯有如此，才能真正保障消费者的合法权益，维护房地产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）