房产销售中的虚假宣传行为：法律规制与实务探讨

随着我国房地产市场的快速发展，销售领域出现了诸多不规范现象，其中尤以虚假宣传问题最为突出。虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了正常的市场秩序，甚至可能触犯《中华人民共和国反不正当竞争法》等相关法律规定。结合相关案例和法律条文，深入探讨销售中的虚假宣传行为，并就其法律规制与实务应对进行系统分析。

虚假宣传行为的表现形式

在销售过程中，虚假宣传行为主要表现为以下几种形式：

1. 夸大宣传：房地产企业为了吸引购房者，往往会夸大其词地宣传楼盘的区位优势、配套设施、潜力等。“购房可入读XXX学校”“XX区域内唯一高端社区”等承诺，往往是经不起推敲的夸大之辞。

2. 虚构事实：部分房企在宣传中捏造事实，编造公司资质、项目规模或销售业绩。如声称“国内最大的生态门生产制造企业”“产品远销欧美国家”等虚假信息。

房产销售中的虚假宣传行为：法律规制与实务探讨 图1

3. 隐晦暗示：通过暗示或含蓄表达的方式误导购房者。在售楼处布置的“成功案例”，或者在宣传资料中刻意模糊关键信息，使消费者误以为其所购房产具备某些特定属性。

4. 价格欺诈：利用“ limited-time offer ”（限时优惠）等概念制造紧迫感，虚构原价或折扣幅度，误导购房者认为当前价格具有吸引力。

通过这些行为，房地产企业试图在竞争中获得不正当优势，但也为日后的法律纠纷埋下了隐患。

虚假宣传的法律风险

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，虚假宣传行为属于典型的不正当竞争行为。具体而言：

1. 民事责任：购房者因虚假宣传而遭受经济损失时，可以依据《消费者权益保护法》要求赔偿。在“深圳某房地产开发有限公司销售商品房虚假宣传案”中，该公司被处以20万元罚款，并责令停止违法行为。

2. 行政责任：工商行政管理部门可以根据情节轻重，对房企采取罚款、没收违法所得、吊销营业执照等行政处罚措施。如“广州某公司招揽消防工程商业贿赂案”，该公司因虚假宣传行为被罚款加没收款21.04万元。

3. 刑事责任：如果虚假宣传行为情节严重，涉嫌诈骗罪或非法经营罪的，相关责任人可能面临刑事追究。某些房企通过伪造资质证明、虚构项目信息等手段，骗取购房者信任并签订购房合同，此种行为已超出民事责任范畴，需承担相应的刑事责任。

实务中的应对策略

对于房地产企业而言，避免虚假宣传带来的法律风险，可以从以下几个方面着手：

1. 完善内部管理机制：建立严格的营销审核制度，确保所有宣传内容的真实性与合法性。特别是在制作宣传资料时，应有法务部门参与把关。

2. 加强销售人员培训：对一线销售团队进行定期培训，明确禁止虚假陈述、夸大承诺等行为，并要求其如实向购房者披露相关信息。

3. 建立健全投诉处理机制：对于购房者提出的疑问或投诉，应及时跟进并妥善解决，避免矛盾激化。必要时可聘请专业法律顾问协助处理相关问题。

房产销售中的虚假宣传行为：法律规制与实务探讨 图2

4. 注重口碑建设与品牌形象维护：通过提供优质的客户服务和产品品质，树立良好的企业形象，避免因短期利益驱动而采取虚假宣传等不当手段。

未来监管趋势与合规建议

随着我国法治化营商环境的不断优化，监管部门对房地产市场的规范力度也将持续加大。在此背景下，房地产企业更应主动适应监管要求，强化合规意识：

1. 密切关注政策动向：及时跟踪国家及地方出台的相关政策法规，确保企业的经营行为始终符合法律规定。

2. 开展内部风控评估：定期进行法律风险排查，尤其是针对宣传推广环节，确保不存在虚假或误导性内容。

3. 建立外部协作机制：加强与行业协会、监管部门的沟通合作，积极参与行业自律建设，共同维护房地产市场的健康秩序。

房产销售中的虚假宣传行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了公平竞争的市场环境。作为法律从业者和企业法务人员，我们应从个案中汲取教训，在日常实务工作中加强风险防范，并积极建言献策，推动行业规范化发展。只有这样，才能实现房地产市场的长期稳定繁荣，更好地服务于人民群众的居住需求。

（本文案例均改编自公开报道，仅为普法用途）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）