房屋卖方虚假宣传|购房者的维权与法律规范

房屋卖方虚假宣传的定义与现状

在商品房买卖过程中，房屋卖方（开发商或二手房售房者）为了达成交易目的，常常会采取各种手段误导购房者。这种行为被称为“房屋卖方虚假宣传”。其主要表现为通过虚构事实、隐瞒真相或者夸大事实等方式，诱导购房者与其签订房屋买卖合同。虚假宣传不仅损害了购房者的合法权益，还破坏了房地产市场的公平秩序。从法律角度详细分析房屋卖方虚假宣传的表现形式、法律后果以及购房者如权等问题，并结合实际案例进行阐述。

房屋卖方虚假宣传的常见表现形式

1. 隐瞒房屋瑕疵

房屋卖方虚假宣传|购房者的维权与法律规范 图1

一些房屋卖方在销售过程中，故意隐瞒房屋存在的重大缺陷，结构安全隐患、漏水问题、周边环境影响（如噪音污染、规划变更等）。购房人在签订合同后才发现这些问题，往往导致难以整改或需承担额外费用。

2. 夸大宣传房屋面积

开发商在售楼广告中刻意夸大房屋的实际使用面积，或者通过虚报公摊面积等方式误导购房者。将门廊、过道等公共空间宣传为“赠送阳台”或“独立储物间”，这种行为属于典型的虚假宣传。

3. 虚构赠送权益

房屋卖方常常承诺购房者可以享受额外的赠送面积、教育资源（如学区房）、物业服务或其他配套设施，但在实际交易中并未兑现这些承诺。

房屋卖方虚假宣传|购房者的维权与法律规范 图2

4. 虚假价格宣传

开发商通过“特价房”、“限时优惠”等吸引购房者，但实际成交价与市场价格相差无几。这种行为不仅误导消费者，还可能涉嫌欺诈。

5. 隐瞒政策限制

一些房屋卖方故意隐瞒限购、限贷等政策信息，导致购房者在签订合同后因政策调整无法完成交易或贷款审批。

虚假宣传的法律后果

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，房屋卖方虚假宣传行为可能承担以下法律责任：

1. 合同无效或可撤销

如果卖方通过欺诈手段诱导购房者签订合同，则购房人有权请求人民法院确认合同无效或撤销合同。

2. 赔偿损失

购房者因虚假宣传遭受经济损失的，可以要求房屋卖方承担赔偿责任，包括直接损失和间接损失。

3. 行政处罚

房屋卖方的虚假宣传行为可能涉嫌违反《反不正当竞争法》或《广告法》，相关部门可以对其处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。

案例分析：虚假宣传引发的纠纷

案例一：2021年，某购房者一套期房，开发商在售楼广告中承诺“学区房”，但交房后发现该楼盘并未被列入当地教育局划定的学区范围。法院经审理认为，开发商的行为属于虚假宣传，判决其退还部分购房款并赔偿违约金。

案例二：某二手房交易中，卖方故意隐瞒房屋存在严重漏水问题，导致购房者在入住后产生巨大修缮费用。最终法院支持了购房者的诉讼请求，要求卖方承担相应赔偿责任。

购房者如何防范虚假宣传？

1. 仔细审查合同条款

购房者在签订购房合应重点关注房屋的面积、用途、周边设施等关键条款，并明确约定卖方的承诺事项，避免模糊表述。

2. 核实房源信息

通过向政府部门或查阅公开文件的，核实开发商的宣传内容是否属实。查询土地规划图、项目审批文件等资料。

3. 保留必要证据

购房者应妥善保存购房过程中涉及的所有书面材料和宣传资料，包括广告单页、聊天记录、录音等，以便在维权时使用。

4. 寻求专业帮助

遇到虚假宣传问题时，购房者可房地产律师或向当地住建部门举报，维护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）