房屋未交付前虚假宣传的法律责任与风险防范

在房地产市场持续火热的今天，购房行为已成为多数家庭最重要的资产配置之一。在商品房预售模式下，“虚假宣传”问题屡见不鲜，尤其是在“房屋尚未交付”这一阶段，房企为追求销售目标，往往采取各种夸大、误导性的宣传手段。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，还给社会稳定带来了潜在风险。从法律角度深入探讨“房屋未交付前虚假宣传”的定义、表现形式以及相应的法律责任，并提出风险防范建议。

“房屋尚未交付 虚假宣传”是什么？

“房屋未交付前虚假宣传”，是指房地产开发企业在商品房预售阶段，通过广告、销售话术或其他公开方式，对商品房的质量、功能、用途、配套、价格等重要信行夸大或虚构宣传的行为。这种行为的本质是通过制造不真实的预期来误导消费者，从而实现快速销售的目的。

虚假宣传的主要表现形式

1. 房源性质的虚假宣传

将商业用房或办公用房宣传为住宅或公寓，违规变更土地用途，隐瞒房屋性质的真实属性。虚构“商住两用”概念，吸引投资者关注。

房屋未交付前虚假宣传的法律责任与风险防范 图1

2. 房屋功能的夸大描述

违规承诺返租收益、“以租养贷”，或者将酒店式公寓包装成长期升值产品，误导消费者对投资回报的预期。

3. 配套设施的虚构成分

在宣传中虚构周边配套设施（如名校分校、高端商业体），或过度渲染社区规划，刻意模糊已建与未建项目的界限。

4. 价格信息的不透明

通过“内部认购”、“限量优惠”等话术制造紧张氛围，或者故意隐瞒后续费用（如契税、维修基金）来降低前期购房门槛。

5. 宣传期限的虚假设定

利用即将涨价或政策变化的噱头，催促消费者尽快下单，甚至不排除虚构交房时间表来诓骗信任。

虚假宣传的法律评价

根据《反不正当竞争法》第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途、产地等作引人误解的虚假宣传。”

《消费者权益保护法》第二十条规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，是经营者的法定义务。”

房企在预售阶段进行虚假宣传的行为，属于典型的《反不正当竞争法》第九条规制的范畴。

具体到房地产领域：

1. 房地产企业的虚假宣传行为会被认定为无效合同条款。

2. 如果虚假宣传涉及房屋质量、面积等核心指标，则可能构成消费欺诈，触及惩罚性赔偿的法律红线。

3. 对于情节严重的虚假宣传，房企及其主要负责人还可能面临行政处罚甚至刑事追责。

典型案例分析

案例：产项目虚构“学区房”概念，误导消费者购买。

处理结果：当地住建部门介入调查后，认定该项目涉嫌虚假宣传，责令开发商进行整改，并赔偿受影响业主的相关损失。

该案例揭示了房地产虚假宣传的三大风险：

1. 监管风险：住建、发改、市场等多个政府部门可能介入，导致企业面临多头监管压力。

2. 民事赔偿风险：消费者维权意识高涨，可能导致群体性诉讼。

3. 刑事追责风险：部分虚假宣传行为可能触及刑法第26条规定的“诈骗罪”。

房企的风险防范建议

1. 建立健全内部合规体系

设立专门的法律审查部门，对所有预售项目的宣传内容进行合法性审查。

房屋未交付前虚假宣传的法律责任与风险防范 图2

2. 强化销售人员培训

禁止销售人员在销售过程中使用夸大或虚假表述，并通过定期考试确保销售人员了解最新的法律法规和企业红线。

3. 做好宣传证据管理

对所有广告文案、宣传视频等材料进行留痕管理，避免陷入“表意模糊”的争议。

4. 建立消费者反馈机制

及时收集消费者的质疑和建议，在合理范围内予以回应，降低群体性事件的爆发风险。

5. 审慎选择机构

在广告投放、宣传策划等环节选择具有良好行业口碑的方，避免因第三方过错导致企业背上“连带责任”。

“房屋未交付前虚假宣传”的未来监管趋势

1. 预售制度改革：住建部门正在推动预售资金监管政策的完善，从源头上防范房企挪用预售资金用于其他项目的建设。

2. “交房即维权”模式：越来越多的城市开始试点“交房即发证”，倒房企提高前期宣传的真实性和透明度。

3. 消费者教育普及：通过立法和宣传，提升消费者的法律意识和维权能力。

房屋作为多数家庭的最重要资产，在未交付前处于预售阶段的特殊状态，客观上为虚假宣传提供了可乘之机。但从长远来看，房地产行业的持续健康发展必须建立在真实、透明的基础上。

房企应当摒弃“短视”的营销思维，在追求销售业绩的更要考虑企业声誉和社会责任感。只有这样，才能实现真正的可持续发展。

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（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）