服务公寓条款|从法律视角解析租赁与消费权益冲突

何为“服务公寓条款”？

随着城市化进程的加快和人口流动性的增强，服务公寓作为一种新兴的居住租赁模式，在各大城市的商务区和核心商圈逐渐兴起。服务公寓不同于传统酒店和长租公寓，它既提供酒店式的物业服务，又具备 apartment（公寓）的长期居住属性，通常面向中高端商务人士、外籍人士及家庭客户群体。

但在这种商业模式下，一些运营商为了追求利益化，往往在租赁合同中设置各种不合理的条款，这些条款不仅损害了消费者的合法权益，还引发了广泛的公众争议。从法律视角出发，深入分析服务公寓中的“条款”现象，探讨其背后的原因及解决之道。

服务公寓条款的表现形式

1. 格式化合同与单方

很多服务公寓的租赁合同呈现出明显的不平等性，运营商往往以格式合同的形式，将所有条款预先拟定好，租客在签约时只能选择接受或拒绝，缺乏协商空间。

服务公寓条款|从法律视角解析租赁与消费权益冲突 图1

入住押金：通常收取相当于12个月租金的押金，且退押条件苛刻。

续租限制：提前通知期过长，甚至要求必须一次性签订长期租约。

2. 服务费与隐性收费

运营商在合同中设置多种名目的服务费，如行政服务费、设施维护费等，但 seldom 明确收费标准和用途。

额外收费项目：未经告知的清洁费、维修费、甚至强制推销高价商品。

3. 式条款

服务公寓条款|从法律视角解析租赁与消费权益冲突 图2

不得擅自转租：限制租客的合法权利，即使在合同期内变更使用人也需要经过审批。

违约金过高：即便租客单方面违约（如提前退租），也要支付远超合理预期的违约金。

4. 押金退还争议

有些服务公寓在合同中约定“押金不予退还”的条件，轻微的物品损坏或设施使用不当。这种条款与《民法典》相关条款相冲突，因为法律规定只有在出租人遭受实际损失时才能扣除押金，且扣除部分应与实际损失相当。

法律适用：如何界定条款？

在中国，《民法典》作为调整民事关系的基本法律，对租赁合同有明确规定。根据《民法典》第703-712条，租赁合同应当采用书面形式，并遵循公平原则。

对于服务公寓中的不合理条款，可以从以下几个方面进行法律判断：

1. 公平性审查

若条款明显违反公平原则，如单方加重对方义务或排除自己责任（《民法典》第630条），则该条款可能被认定为无效。

2. 显失公平标准

根据《民法典》第条，若合同履行过程中权益严重失衡，则可以主张撤销。

3. 格式条款的合法性审查

格式条款制定方（运营商）应当遵循公平原则，并尽到合理的提示义务。若服务公寓在合同中未尽充分说明义务，租客可以直接主张相关条款无效（《民法典》第654条）。

司法实践中法院会根据具体案情进行综合判断。在某起典型案例中，法院就认定某服务公寓“押金不得退还”的条款属于显失公平，最终判决部分返还押金。

条款背后的原因分析

1. 市场竞争不充分

在一线城市核心区域，优质的服务公寓往往供不应求，这使得运营商能够采取强势地位制定有利于自己的条款。

2. 租客法律意识薄弱

很多租客在签订合未仔细阅读条款，甚至完全依赖中介或物业人员的解释。这一现状给了运营商可乘之机。

3. 监管部门执法力度不足

尽管国家有相关法律法规，但在实际执法过程中，针对服务公寓这种新兴业态的监管尚未完全到位。

消费者权益保护与企业合规建议

1. 租客权益保障

在签订合同前，仔细阅读各项条款，特别是押金退还、续租条件、违约金等关键内容。

保存好所有交易记录和沟通证据，便于日后维权。

2. 企业合规建议

运营商应在制定合遵循公平原则，主动提示重要条款，并提供合理的退改政策。

设立专门的客诉处理机制，及时解决租客纠纷。

3. 行业规范建设

行业协会应牵头制定统一的租赁服务标准，倡导企业诚信经营。

相关监管部门需加强执法力度，对恶意设置条款的行为进行处罚。

随着《民法典》的全面实施和消费者法律意识的提高，“服务公寓条款”问题将得到有效改善。但这一现象的彻底解决仍需要各方共同努力：

租客：提升自身权益保护意识。

企业：主动履行社会责任，建立公平合理的运营机制。

政府：加强立法和监管，为消费者撑起法律保护伞。

通过多方协作，我们相信服务公寓行业将向着更加规范、透明的方向发展，最终实现经营者与消费者的双赢。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）