河南精装房虚假宣传案|房地产营销中的法律风险与合规管理

随着我国房地产市场的快速发展，购房者的合法权益保护问题日益受到社会关注。尤其是在精装商品房领域，开发商通过夸大宣传、隐瞒真实信息等手段误导消费者的现象屡见不鲜。以“河南精装房虚假宣传案”为切入点，结合相关法律法规，分析房地产营销中的法律风险与合规管理要点。

案件概述

在河南省发生的精装房虚假宣传案中，某房地产开发公司（以下简称“该公司”）在销售过程中存在多重违规行为：该公司通过广告宣传将其开发的A楼盘描绘为“学区房”，声称其周边配有优质教育资源。但该楼盘并未与任何学校签订合作办学协议，的“优质教育配套”纯属虚构。

公司在售楼处展示的样板间内饰精美，误导购房者认为实际交房标准与此一致。在购房者收房时发现，实际交付房屋的装修质量与宣传内容严重不符，包括使用劣质建材、配置低档家电等。

河南精装房虚假宣传案|房地产营销中的法律风险与合规管理 图1

该公司还通过发布不实信息，暗示其楼盘具有升值潜力，并承诺可办理各类优惠购房贷款。经查实，这些承诺均为虚假宣传，对购房者决策产生了重大误导。

当地住建部门和市场监管部门介入调查后，认定该公司的行为违反了《广告法》《消费者权益保护法》等相关法律规定，对其处以责令整改、罚款及暂停预售资格等处罚。

法律分析

（一）虚假宣传的法律认定

根据《反不正当竞争法》，虚假宣传是指经营者利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等作引人误解的虚假表示。在本案中，该公司通过广告宣传虚构教育配套资源的行为，明显构成了虚假宣传。

更具体地说，《房地产广告发布暂行规定》第15条明确规定：“房地产广告中不得含有广告主能够兑现的升学、就业、投资回报等承诺。”而上述公司在其广告宣传中声称楼盘具有“优质教育资源”，显然违反了这一规定。

（二）消费者权益保护

从消费者权益保护的角度看，购房者的知情权和选择权受到侵害。根据《消费者权益保护法》，经营者应当向消费者提供真实、全面的商品信息。如果因虚假宣传导致消费者作出错误决策，则构成欺诈行为。

在本案中，购房者因为相信公司的虚假宣传而支付了更高的房价，但却没有获得相应的房屋质量或附加服务。这种情形下，购房者有权要求公司承担相应责任，包括退房退款或赔偿损失。

（三）行政与民事责任

对于房地产开发企业的违法行为，监管部门可以依法采取多种处罚措施。在本案中，相关部门责令该公司改正违法行为，并作出罚款和停业整顿的决定。

受损购房者还可以通过提起民事诉讼的方式维护自身权益。根据《民法典》相关规定，公司需要承担包括赔偿损失、恢复房屋原状等在内的民事责任。

防范与监管建议

（一）企业合规管理

房地产开发企业在营销过程中应当建立健全内部合规体系：

1. 在广告发布前严格审核宣传内容，确保信息的真实性；

2. 避免使用模糊性语言或暗示性的表述；

3. 签订购房合同前充分告知购房者相关权利义务。

（二）监管部门履职

政府部门需要加强监管力度：

1. 建立健全房地产市场信息发布机制；

2. 加强对虚假宣传行为的日常巡查和处罚力度；

3. 完善联合惩戒机制，将虚假宣传企业纳入信用黑名单。

河南精装房虚假宣传案|房地产营销中的法律风险与合规管理 图2

（三）消费者自我保护

购房者在购房过程中应当提高警惕：

1. 要仔细查看开发商资质和预售许可证明；

2. 签订合同前认真阅读所有条款，并向专业律师咨询；

3. 发现权益受损时，及时通过法律途径维护自身权益。

案例启示

“河南精装房虚假宣传案”给我们带来了以下几点启示：

1. 房地产企业的营销行为必须在法律法规框架内进行；

2. 消费者需要提高警惕，避免被不实宣传误导；

3. 监管部门应当持续加强监管力度，保护购房者的合法权益。

随着我国法治建设的不断推进，相信类似案件的发生将得到有效遏制，房地产市场也将朝着更加健康、规范的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）