虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范

随着我国城市化进程的加快，房地产市场迎来了高速发展的时期。在利益驱动下，一些不法分子和企业为了吸引购房者的注意力，常常采取夸大、虚构甚至完全编造的进行房地产项目宣传。"虚假宣传房屋性质"问题尤为突出，不仅损害了消费者的合法权益，还扰乱了房地产市场的正常秩序。

从法律的角度深入探讨"虚假宣传房屋性质"的定义、表现形式及其法律后果，并结合实际案例提出相应的防范建议。

虚假宣传房屋性质

"虚假宣传房屋性质"，是指在商品房销售过程中，开发商或其代理人对房屋的用途、权属、 zoning 等重要属性进行不实宣传的行为。这种行为的本质是通过虚构事实或隐瞒真相来误导购房者做出决策。

虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范 图1

具体的表现形式包括：

1. 将商业用房宣传为住宅

2. 隐瞒商住两用项目的限制条件

3. 虚构别墅的独栋性质

4. 夸大保障性住房的分配资格

虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范 图2

5. 淖淆产权性质（如出让 vs 划拨）

这些行为不仅违反了《广告法》的相关规定，还可能触犯《消费者权益保护法》和《房地产管理法》。

虚假宣传房屋性质的主要表现

1. 虚构房屋用途：将商业用房包装成住宅出售。这种做法的危害在于：

- 购房者无法获得相应的住宅ローン（房贷）

- 孩子不能享受正常的学区划分政策

- 物业费用标准不同，导致后续纠纷

2. 隐瞒土地性质：将划拨用地上的房产与出让地房产混淆。这种行为会导致购房者在交易时税费负担完全不同。

3. 虚增房屋属性：虚构"学区房"、"地铁上盖"等优势。这些都需要有相应的法律文件支持，否则就是虚假宣传。

4. 滥用概念炒作：创造新的房地产概念（如"智能社区"）并过度包装，导致购房者对项目价值产生不切实际的预期。

虚假宣传房屋性质的法律后果

1. 民事责任

- 责令改正

- 恢复名誉

- 赔偿损失

2. 行政责任

- 罚款

- 没收违法所得

- 吊销营业执照

3. 刑事责任

- 若情节严重，构成刑法第26条规定的诈骗罪

- 构成虚假广告罪（刑法第2条）

4. 行业禁入

- 列入房地产开发企业黑名单

- 禁止参与政府土地拍卖

典型案例分析

案例一：产公司宣传其开发的商品房为"高档住宅小区"，但在销售过程中未如实说明部分房屋为商住两用。最终被购房者集体起诉，法院判决该公司赔偿违约金并退还认购款。

案例二：某房企在广告中宣称项目为"学区房"，但实际情况是该区域尚未被列入学区范围。教育部门介入后查明情况属实，对该房企处以10万元罚款，并要求其在媒体上刊登更正声明。

防范建议

1. 购房者层面

- 留意宣传材料中的具体用语

- 要求开发商提供完整批文

- 在签订认购协议前，到相关部门核实信息

2. 企业层面

- 完善广告审查制度

- 明确销售人员的培训内容

- 建立有效的售后服务机制

3. 监管层面

- 加强预售许可管理

- 规范房地产广告发布流程

- 开展定期市场检查

与建议

随着《民法典》的实施和房地产市场监管体系的完善，惩治虚假宣传行为将更加有法可依。但要实现长效治理，仍需社会各界共同努力：

- 完善法律法规

- 加强执法力度

- 提高消费者法律意识

- 促进房地产行业自律

打击"虚假宣传房屋性质"行为是一项系统工程，需要政府、企业和消费者三方面的协同努力，才能维护好房地产市场的健康秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）