虚假宣传引发退房纠纷的法律分析及应对策略

虚假宣传？

虚假宣传是指行为人故意捏造或者散布与事实不符的信息，以此误导消费者或相对方作出错误的决策。在房屋买卖领域中，虚假宣传的表现形式多样，包括夸大其词地宣传房产面积、隐瞒建筑规划变更、虚构周边配套设施等。这类行为不仅损害了购房者的合法权益，还可能导致购房者因信息不对称而签订违背真实意愿的合同。

根据《中华人民共和国民法典》第148条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，相对人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”虚假宣传属于典型的欺诈行为，购房者可以据此主张合同无效或解除合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖司法解释》）第14条也明确了开发商在广告宣传中作出的明示或暗示承诺具有法律约束力。

虚假宣传引发退房纠纷的法律分析及应对策略 图1

从虚假宣传的概念出发，结合房屋买卖双方的权利义务关系，探讨虚假宣传是否会导致购房者有权退房，并提供相应应对策略。

虚假宣传与购房合同履行的关系

房屋购买过程中，购房者通常基于开发商的广告宣传或销售人员口头承诺签订合同。如果合同中明确记载了广告内容，则该内容视为合同的一部分，违反时承担违约责任；如果没有明确规定，购房者仍可以通过欺诈撤销权要求解除合同。

虚假宣传的影响因案而异。有些情况下虚假宣传可能仅涉及面积误差，这种情况下购房者可以选择解除合同或者接受更正；但当虚假宣传影响购房者的重大决策（如学区房、空间等），则可能导致合同被认定无效或可撤销。

在履行过程中虚假宣传的后果可能会逐渐显现。开发商承诺的“名校学区”因学校规划变更未能实现，购房者可以通过协商或诉讼要求赔偿并主张解除合同。

虚假宣传引发退房纠纷的具体表现

1. 虚假宣传手段的主要形式

- 夸大其词：如夸大面积、房价空间等；

虚假宣传引发退房纠纷的法律分析及应对策略 图2

- 隐瞒事实：如隐瞒小区规划变更、房屋质量问题等；

- 虚构利好：如虚构地铁规划、学校建设等。

2. 对购房者知情权和选择权的影响

虚假宣传直接损害了购房者的知情权，使其无法在充分了解真实情况的基础上作出合理决策，进而影响合同履行效果。根据《民法典》第157条规定，因受欺诈而订立的合同可以被撤销或变更。

3. 实际纠纷中的难点问题

- 举证难度大：购房者需要提供证据证明开发商存在虚假宣传行为，这在实际操作中具有一定困难。

- 责任认定复杂：法院需综合广告宣传内容与购房者签约动机之间的联系，判别是否存在因果关系。

虚假宣传引发退房纠纷的法律依据

1. 合同撤销权

根据《民法典》第148条和第150条的规定，虚假宣传构成欺诈，因此购房者的合同撤销权是合法合理的。购房者有权在知道或应当知道受欺骗之日起一年内向法院提出诉讼请求解除合同。

2. 赔偿责任

除了解除合同外，购房者还可以主张因虚假宣传所遭受的损失赔偿，包括房价差价损失、中介费用等。

3. 行政处罚与民事赔偿并行

除了司法途径，购房者也可以向当地住建部门举报虚假宣传行为，要求相关部门对开发商进行行政处罚。这种做法可以为购房者提供多重保障。

操作层面的注意事项

1. 合同条款细化

购房者在签订合应尽量与开发商明确广告内容是否纳入合同，并约定违约责任条款，以便后续维权。

2. 留存证据

购房者需要妥善保存购房过程中的各类证据材料，包括置业顾问承诺书、宣传彩页、短信记录等，以备不时之需。

3. 及时维权

一旦发现虚假宣传行为，购房者应立即通过合法途径主张权利，避免错过法律时效。

购房者如何应对虚假宣传

随着房地产市场的规范化发展，虚假宣传现象虽有所减少，但仍不可忽视。购房者在购房过程中需提高警惕，全面了解所购楼盘的真实信息，必要时寻求专业律师的帮助。相关部门也应加强对开发企业的监管力度，共同维护良好的市场秩序。

通过对法律条款的深入研究和实际案例的分析虚假宣传确实可能导致购房者有权退房。但购房者在主张权利时需明确自身证据支持，并充分考虑时间成本和举证难度。通过法律手段与开发商协商相结合，才能最大限度地保护自身的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）