房产虚假宣传|房地产销售中的法律陷阱与防范策略

随着城市化进程的不断加快，房地产市场成为国民经济的重要支柱产业。在巨大的经济利益驱动下，部分开发商和中介人员为了吸引购房者，采用夸大、虚构事实等不正当手段进行虚假宣传的现象屡见不鲜。特别是在房地产市场较为活跃的虚假宣传问题更是成为了侵害消费者合法权益的重要顽疾。从法律角度对“虚假宣传”这一现象进行全面剖析，并提出相应的防范建议。

一|虚假宣传

虚假宣传是指行为人采用夸大、虚构事实或隐瞒真相等，故意误导购房者的决策。这种行为通常表现为以下几种形式：

1. 虚假承诺：如宣称项目潜力巨大，短期内可实现暴利回报

房产虚假宣传|房地产销售中的法律陷阱与防范策略 图1

2. 不当吹嘘：使用诸如“绝版地块”、“唯一地段优势”等夸大其词的宣传语

3. 隐瞒缺陷：故意掩盖房产项目的潜在问题，如周边环境噪音污染、土地性质瑕疵等

作为华南地区重要的经济发达城市，房地产市场长期处于高温状态。部分开发商为了加快销售进度，在营销过程中往往存在以下典型特征：

- 宣传材料中刻意规避不利因素

- 口头承诺未来规划尚未落地

- 虚构周边配套设施信息

- 过度包装学区房概念

这些行为不仅损害了消费者的知情权和选择权，还可能触及多项法律红线。

二|虚假宣传的法律后果

根据相关法律法规规定，房地产销售中的虚假宣传行为所应承担的法律责任主要包括以下几种：

1. 行政责任：根据《广告法》第六十五条规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处以罚款。若情节严重，则可能吊销营业执照。

2. 民事责任：购房者因虚假宣传遭受损失的，可以依据《民法典》第七编向开发商主张赔偿，要求退还购房款并赔偿实际经济损失。

3. 刑事责任：若虚假宣传行为构成诈骗罪，相关责任人将被追究刑事责任。根据《刑法》第二百六十六条规定，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或单处罚金；数额特别巨大的，最高可判处十年以上有期徒刑。

在司法实践中，中级人民法院近年来已经审理多起因虚假宣传引发的纠纷案件。这些案例表明：

- 开发商的宣传资料和销售人员口头承诺均视为要约邀请

- 虚假宣传内容若构成合同条款，则购房者有权解除合同并要求赔偿

- 若虚假宣传行为主观恶意明显，不排除追究刑事责任的可能性

虚假宣传|房地产销售中的法律陷阱与防范策略 图2

三|购房者的防范策略

面对市场中的虚假宣传乱象，购房者应当采取以下措施进行自我保护：

1. 细致审阅销售合同：重点关注项目描述与实际不符条款，必要时可请专业律师协助审查

2. 调查核实信息：对开发商宣称的潜力、学区划分等关键信息应多方求证，可以通过政府部门官网查询核实

3. 保留佐证材料：妥善保存楼盘宣传资料、销售人员承诺记录等证据，以便后续维权使用

4. 及时法律救济：发现虚假宣传行为后，应当在合理期限内通过诉讼途径维护自身权益

购房者还可以关注住建局等部门发布的购房预警信息，提高风险防范意识。

四|构建良性房地产市场生态的建议

为有效遏制虚假宣传现象，需要从以下几方面入手：

1. 完善法律法规：建议立法机关进一步明确预售广告的具体规范，细化虚假宣传行为的认定标准

2. 加强监管执法：建议住建、市场监管等部门建立联合执法机制，加大对虚假宣传行为的查处力度

3. 提升行业自律：推动房地产协会制定更为严格的行业准则，设立诚信黑名单制度

4. 健全监督体系：鼓励购房者积极维权，畅通投诉渠道，并建立社会公众参与监督的有效机制

五|典型案例分析

2019年楼盘因虚假宣传问题被起诉至法院。该楼盘在销售过程中宣称项目周边将规划建设高端商业综合体和名校校区，吸引了大量家长购买用于投资学区房。这些规划最终并未落地实施。

法院经审理认为：

- 开发商在宣传资料中对未来规划的描述构成要约

- 购房者的购房决策受到了不实宣传的影响

- 开发商应当承担相应赔偿责任

最终判决开发商退还部分购房款并支付违约金。这一案例充分说明，即便未来规划尚未实施，前期虚假宣传内容仍可能构成违约。

作为大多数家庭最重要的资产配置，其购买决策需要慎重对待。购房者在面对天花乱坠的宣传时，更应该擦亮眼睛，理性判断。行业主管部门也应当持续加大力度规范市场秩序，共同营造一个公平、透明的房地产交易环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）