房地产市场虚假宣传的法律界定与责任分析

随着我国住房制度改革和城市化进程的加快，房地产市场成为国民经济的重要组成部分。在房地产开发和销售过程中，虚假宣传行为屡见不鲜，严重损害了购房者的合法权益，扰乱了正常的市场秩序。从法律角度深入阐述房地产市场的虚假宣传，并结合相关法律法规进行分析。

房地产市场的虚假宣传的定义与表现

房地产市场的虚假宣传是指房地产开发企业或中介机构在商品房销售过程中，通过虚构事实、隐瞒真相或者夸大其词等手段，向购房者提供不真实的商品房信息，从而误导购房人做出错误决策的行为。这种行为不仅违背了诚实信用原则，还可能构成民事欺诈甚至刑事犯罪。

从实践中看，虚假宣传的表现形式多种多样。常见的包括:

房地产市场虚假宣传的法律界定与责任分析 图1

1. 夸大宣传项目优势：如虚构小区周边有优质教育资源、医疗资源等配套设施；

2. 隐瞒不利因素：如未如实告知购房者房屋存在严重质量问题或周边环境问题（如存在噪音源）；

3. 虚假承诺：如承诺办理房产证、提供优质物业服务，但事后无法兑现；

4. 虚构面积数据：将建筑面积虚报为套内面积，或者夸大公摊面积比例等；

5. 使用误导性表述：如使用"学区房"、"稀缺资源"等模糊概念进行宣传。

这些行为的目的在于吸引购房者购买商品房，但由于信息不对称和交易标的物的特殊性（房屋价值大且回收周期长），虚假宣传往往会导致购房者在违背真实意思的情况下签订购房合同，产生巨大的社会危害。

虚假宣传的法律后果与责任认定

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，房地产市场的虚假宣传行为可能引发以下法律责任：

1. 民事责任：如果虚假宣传构成欺诈，则购房者有权要求开发商承担赔偿责任。根据《民法典》第789条的规定，买受人可以请求返还购房款并赔偿损失。

2. 行政责任：根据《房地产广告发布暂行规定》，房产开发企业或中介机构的虚假宣传行为属于违法广告，住建部门和市场监督管理部门可以依法对其处以罚款、没收违法所得等行政处罚。

3. 刑事责任：

- 如果在商品房销售过程中存在"虚构房源""虚报价格"等情节严重的行为，则可能构成刑法第26条规定的诈骗罪；

- 的"首付贷"虚假宣传还可能涉及非法集资犯罪；

房地产市场虚假宣传的法律界定与责任分析 图2

- 在广告中发布子虚乌有的不实信息，甚至可能构成编造、故意传播虚假信息罪。

遏制房地产虚假宣传的法律对策

为了保护购房者的合法权益和维护市场秩序，可以从以下几个方面入手：

1. 加强源头治理：

- 开发商在销售前应当按照《商品房销售管理办法》的要求进行全面的信息公示；

- 中介机构应当对其发布的房源信息的真实性负责。

2. 建立责任追究体系：

- 构建完善虚假宣传的举报投诉机制；

- 对于恶意虚假宣传行为，相关部门应当依法予以严厉打击。

3. 完善法律制度：

- 建议进一步明确房地产广告发布标准；

- 完善惩罚性赔偿制度，提高违法成本。

房地产市场的虚假宣传问题是当前购房群众反映强烈的热点问题之一。从"期房销售"模式带来的信息不对称，到营销话术中的各种夸大其词，无不考验着购房者的判断力和法律意识。作为监管部门应当持续加大查处力度，而购房者也应当提高警惕，在购房过程中仔细查验开发商资质、项目五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《预售商品房许可证》）是否齐全，并对销售人员的承诺进行书面确认。只有通过法律与市场的共同规范，才能逐步构建起公平透明的房地产市场环境。

注：本文案例均为虚构，如有雷同概不负责；文中涉及的专业术语及法律条文均可在相关法律法规中查阅。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）