门头房销售虚假宣传的法律认定及责任追究

在当今商品房市场上，“门头房”作为一种特殊的房地产产品，因其兼具商业和居住属性而备受关注。伴随着门头房销售热潮的背后，一些不法开发商为了谋取不当利益，在销售过程中采取虚假宣传、夸大其词等手段欺骗消费者的现象屡见不鲜。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。针对此种现象，有必要从法律角度对“门头房销售虚假宣传违法吗”这一问题进行深入探讨，以明确相关主体的权利义务及法律责任。

何谓门头房及其销售中的虚假宣传行为

门头房，是指位于建筑物首层且有独立出入口的商铺或商业用房。其特点在于既可作为商业用途，又可满足一定的居住需求。在实际交易过程中，一些开发商往往利用“门头房”概念模糊的特点，故意混淆视听，将原本不具备商住两用功能的普通住宅宣传为“门头房”，以此吸引购房者。这种行为本质上属于典型的虚假宣传。

具体而言，门头房销售中的虚假宣传行为主要表现在以下几个方面：其一，虚构门头房的功能属性。开发商声称项目附近的地铁站、商场等设施即将建成落地，误导消费者认为项目周边具备完善的商业配套；其二，夸大升值空间。部分楼盘销售人员以“稀缺性”、“升值潜力大”等不实之语吸引购房者，承诺未来房价将大幅上涨；其三，伪造规划文件。开发商在宣传材料中使用虚假的规划设计图或政策文件，使购房人误认为项目具备某种特定属性。

门头房销售虚假宣传的法律认定及责任追究 图1

门头房销售虚假宣传行为的法律认定

依据我国《反不正当竞争法》及《消费者权益保护法》，虚假宣传行为是指经营者利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等作引人误解的虚构或者夸大。具体到门头房销售领域，其虚假宣传行为构成违法需要满足以下要件：

主观上存在故意。即开发商明知其所提供的信息不真实，仍然采取虚构或夸大的方式进行宣传，以达到误导消费者的目的；客观上实施了虚假宣传行为。这既包括销售人员的口头承诺，也包括楼盘宣传资料、广告文案中包含的不实信息；造成了购房人陷入错误认识并据此作出交易决定。

对于门头房销售中的虚假宣传行为，需结合具体案情进行个案认定。在某楼盘销售过程中，开发商声称项目所在区域即将开通地铁，从而大幅升值。但并无此类规划或正在推进中，这种情况下可以认定构成虚假宣传。

门头房销售虚假宣传的法律责任

(一) 民事责任

根据《民法典》第723条及《消费者权益保护法》第5条规定，开发商实施虚假宣传行为，若造成购房人损失，应当承担相应的民事赔偿责任。具体包括：

责令停止违法行为；

消除影响；

赔偿损失；

处以罚款。

(二) 行政责任

依据《反不正当竞争法》第20条，对于虚假宣传行为，由监督检查部门责令停止违法行为，并处以罚款。如果开发商的虚假宣传情节严重，还可能被吊销营业执照。

(三) 刑事责任

根据刑法修正案（十一），若开发商的虚假宣传行为骗取购房人财产数额达到追究刑事责任标准（通常为二十万元以上），可以构成诈骗罪，承担相应的刑罚。

门头房销售虚假宣传的法律认定及责任追究 图2

规制门头房销售虚假宣传行为的法律建议

为有效规制门头房销售中的虚假宣传行为，确保市场秩序良性运行，提出以下建议：

(一) 加强制度建设。建议住房和城乡建设主管部门出台门头房销售广告发布标准，明确禁止虚假宣传内容；

(二) 完善监管机制。建立信访、投诉信息共享平台，及时受理购房人的投诉举报；

(三) 加大惩戒力度。对于违反者采取多个层面的惩罚措施，形成有效震慑；

(四) 提高消费者自我保护意识。提醒购房人在交易过程中注意甄别广告信息，必要时可要求开发商提供相应证据材料。

门头房销售中的虚假宣传行为侵犯了购房人的知情权和选择权，扰乱了市场秩序，必须予以法律规制。从司法实践来看，只要符合《反不正当竞争法》及《消费者权益保护法》规定的构成要件，便可依法追责。

在商品房买卖合同关系中，各方主体应恪守诚信 principle，共同营造公平规范的交易环境。希望随着相关法律制度的进一步完善和执行力度的加强，能有效遏制门头房销售中的虚假宣传现象，保护消费者合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）