楼盘虚假宣传|房地产营销中的法律风险与消费者权益保护

楼盘送错层虚假宣传？

在当前中国房地产市场中，虚假宣传问题日益突出，其中“送错层”这一行为尤为常见。“送错层”，是指一些房地产开发企业在销售过程中，通过夸大或虚构学位、教育资源、周边配套设施等信息，误导购房者认为所购房地产能够享受特定的教育或其他优质资源，从而实现楼盘销售目标的行为。

这种虚假宣传行为不仅违背了《中华人民共和国广告法》《反不正当竞争法》等相关法律法规，还严重侵害了消费者的知情权和选择权。近期深圳市市场监管局联合住建局开展的学位房虚假宣传专项治理行动中，某楼盘在营销 materials 中声称项目周边有多所重点学校，但在执法人员查处前，购房者并未收到任何关于教育资源分配的具体承诺，最终导致部分家庭因积分政策未能满足而无法入学。

楼盘送错层虚假宣传的法律后果

从法律角度来看，“送错层”虚假宣传行为属于典型的商业欺诈行为。根据《广告法》第五十三条，房地产广告不得含有对升值或者投资回报的承诺，也不得利用行政主管部门或者行业协会的名义，对房地产项目进行宣传。《反不正当竞争法》第二十四条规定，经营者不得通过虚假或者引人误解的方式损害竞争对手的商业信誉，或者在交易中以假充真、以次充好。

楼盘虚假宣传|房地产营销中的法律风险与消费者权益保护 图1

如果购房者发现被虚假宣传误导，可以依据《消费者权益保护法》第五十五条向法院提起诉讼，要求退房或赔偿损失。相关监管部门也可以根据《广告法》第六十七条的规定，对涉事企业处以罚款、暂停广告发布等行政处罚。

楼盘送错层虚假宣传的法律责任

在司法实践中，“送错层”虚假宣传行为可能涉及多重法律责任：

1. 民事责任：购房者可以主张撤销合同或要求开发商赔偿损失。在前述案例中，购房者在发现教育资源与宣传不符后，可以根据《民法典》第七十三条（关于欺诈行为的规定）要求退房并退还相关费用。

2. 行政责任：监管部门可以根据情节轻重对开发商处以罚款、暂停预售许可等处罚。以深圳市为例，部分违规楼盘因虚假宣传被依法查处，不仅罚款金额高达数百万元，还被列入企业信用黑名单。

3. 刑事责任：在个别极端情况下，如果虚假宣传行为构成刑法中的 fraud（诈骗罪）或虚假广告罪，相关责任人可能面临刑事追责。某房地产通过虚构教育资源承诺，骗取大量购房者信任并签订购房合同，在情节特别严重时，可能会被追究刑事责任。

消费者权益保护与风险防范

为了避免落入“送错层”虚假宣传的陷阱，购房者应采取以下措施：

1. 核实信息：在购房前，通过官方渠道（如教育部门）确认所购房地产周边教育资源的真实情况。要求开发商提供书面承诺，并明确标注在购房合同中。

2. 保留证据：妥善保存楼盘宣传 materials、合同及相关沟通记录，以备后续维权使用。

3. 选择正规渠道投诉：如果发现虚假宣传行为，可以通过拨打当地房地产监管部门或向消费者协会提起申诉维护自身权益。

楼盘虚假宣传|房地产营销中的法律风险与消费者权益保护 图2

典型案例分析

2023年，某知名房企因虚假宣传被法院判决赔偿购房者50万元。该企业在售楼处宣传材料中声称所购房屋“升值潜力巨大”，并承诺“送重点学校学位”。事实上，这些承诺均无法律依据。法院认定该企业构成欺诈，判令其退还全部房款并支付三倍赔偿金。

与行业规范

为遏制“送错层”虚假宣传行为的蔓延，监管部门和行业协会应加强以下工作：

1. 完善法规体系：进一步细化房地产广告监管细则，明确禁止“送学位”等误导性宣传用语。

2. 强化执法力度：对虚假宣传行为保持高压态势，通过曝光典型案例形成震慑效应。

3. 推动行业自律：鼓励房企加强内部管理，提升销售人员专业素养，避免因短期利益驱动而忽视社会责任。

“送错层”虚假宣传问题的解决需要多方共同努力，既要靠法律制度的完善，也要靠企业的自我约束和消费者的理性选择。只有在全社会形成合力，才能有效遏制这一现象，维护房地产市场的公平与秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）