开发商虚假宣传如权：法律实务与解决策略

随着房地产市场的蓬勃发展，许多购房者为了实现“安家梦想”投入了大量金钱和精力。在实际购房过程中，消费者常常会遭遇开发商家通过广告、沙盘、样板房等媒介故意夸大事实进行虚假宣传的情况。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，还可能导致一系列社会问题。虚假宣传已经成为房地产市场上一个亟待解决的顽疾。

开发商虚假宣传？

从法律角度说，虚假宣传是指经营者利用虚构或夸大的事实，通过广告、短信、微信等媒介对商品房及相关服务进行不真实的描述，从而误导消费者的行为。根据《民法典》百五十三条：“民事法律行为不得违反法律或者公序良俗”，开发商家的虚假宣传行为明显违背了这一法律规定。

从具体内容来看，房地产市场中的虚假宣传主要表现在以下几个方面：

开发商虚假宣传如权：法律实务与解决策略 图1

1. 房屋性质虚构：将工业用房宣传为商住两用，或虚构学区房概念。

2. 配套设施夸大：宣称有名校、商业综合体等配套但实际并未落实。

3. 价格虚标：如“买一送一”、“低价特惠”等营销手段不兑现。

4. 规划变更隐瞒：擅自改变规划用途却未及时告知购房者。

开发商虚假宣传如权：法律实务与解决策略 图2

从法律后果来看，虚假宣传不仅侵犯了消费者的知情权和选择权，还可能导致消费者在经济上遭受重大损失。某购房者因为相信了开发商家的虚假广告承诺，购买了一处"学区房"，发现该楼盘根本不属于任何学校招生范围，造成了不可挽回的经济损失和时间成本。

如何防范开发商虚假宣传？

作为购房者，在购房过程中应当提高警惕，采取以下措施来避免陷入虚假宣传的陷阱：

（一）全面了解开发商家资质

购买房产前，务必仔细查验开发商家的合法性，包括查看《房地产开发企业》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等"五证"是否齐全。合法合规的开发商会主动展示这些证件。

（二）认真阅读购房合同

在签订购房合要特别关注合同条款，确保广告中的承诺都能以书面形式体现在合同中。根据《商品房销管理办法》第十四条："房地产广告内容必须真实、准确、合法，并在销合同中明示"之规定，购房者有权要求开发商家将广告中的重要承诺写入合同。

（三）收集保存宣传材料

购房者应当妥善保存所有购房过程中接触到的宣传资料，包括楼处展示的沙盘模型、户型图、广告单页以及销人员的口头承诺等。这些证据在后续维权中具有重要意义。

遭遇虚假宣传后如权？

如果购房者不幸陷入虚假宣传陷阱，在遭受损失后可以采取以下途径维护自身合法权益：

（一）与开发商家协商解决

建议购房者与开发商家进行充分沟通，要求其兑现广告中的承诺或退还认购款。根据《民法典》第五百零九条："当事人应当按照约定全面履行自己的义务"之规定，如果合同中明确约定了相关条款，购房者有权要求对方履约。

（二）向主管部门举报投诉

如果协商无果，购房者可以向当地住建部门或市场监管部门投诉举报。根据《广告法》第六十七条:"工商行政管理部门负责对虚假广告的查处工作"之规定，相关部门有责任对虚假宣传行为进行调查处理。

（三）通过法律途径维权

在前述途径无法有效解决问题的情况下，购房者可以考虑通过司法途径维护权益。

1. 起诉要求赔偿损失

根据《民法典》第七十二条："经营者提供商品或者服务存在欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失"之规定，购房者可以要求开发商家承担相应的民事责任。

2. 请求行政处罚

根据《商品房销管理办法》第四十二条:"房地产广告内容不真实、合法、准确，误导消费的，依法承担法律责任"之规定，购房者也可以请求行政机关对开发商家进行处罚。

（四）通过群体维权

如果虚假宣传行为涉及人数众多的受害者，受影响的购房者可以考虑组织起来集体维权。这种做法一方面可以合理分担维权成本，也能增加问题解决的可能性。

案例分析：某城市曾出现一起典型虚假宣传案件。开发商家在广告中大肆宣扬其建设的楼盘为"学区房"，导致大量家长争先恐后购房。入住后却发现该楼盘根本不在任何学校的招生范围内。受损购房者及时收集证据向法院起诉，在法官主持下最终与开发商家达成和解协议。

构建长效监管机制

为预防和减少虚假宣传现象的发生，需要构建多方联动的长效监管机制：

（一）完善法律法规

建议进一步完善《广告法》《商品房销管理办法》等相关法律法规，明确界定房地产广告的具体标准，并加重处罚力度。明确规定虚假宣传行为人除承担民事赔偿责任外，还应缴纳一定数额的罚款。

（二）加强事前监管

政府相关部门应当强化对房地产项目的全程监管，在预许可环节严格审查开发商家的宣传内容，防止不实信息流出。

（三）加大惩处力度

对多次虚假宣传、情节恶劣的违法分子不仅要追究民事责任，还要将其纳入失信被执行人名单，并进行必要的信用惩戒。

治理房地产市场虚假宣传问题是一项复杂的系统工程，需要多方共同努力。作为购房者，要提高自身法律意识；作为监管部门，要加强市场监管力度；作为社会各界，要进一步形成合力共同打击这一顽疾。只有这样，才能构建公平、健康、有序的房地产市场环境，切实维护人民群众的合法权益。

注：本文中所有引用均来自现行有效的法律法规文本，具体适用时请结合最新法律法规和司法解释进行综合判断。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）