房开商虚假宣传图及沙盘图的法律效力与责任追究

房开商虚假宣传图及沙盘图的法律效力与责任追究

在近年来的中国房地产市场中，虚假宣传问题日益凸显，其中以“虚假宣传图”和“沙盘模型”最为常见。这些问题不仅损害了购房者的合法权益，也对社会市场经济秩序造成了不良影响。作为法律从业者，我们有必要从法律角度分析房开商（即房地产开发商）在广告宣传及沙盘展示中存在的违法行为，并探讨其法律责任的追究机制。

虚假宣传图及沙盘图

虚假宣传图是指房地产开发商在销售过程中使用的图片、文字、视频等宣传资料，与实际商品房或相关配套设施不符的情况。这些宣传图往往夸大了房屋的性能、周边环境、公共设施等条件，或者故意隐瞒了不利信息。

房开商虚假宣传图及沙盘图的法律效力与责任追究 图1

而沙盘图则是指开发商通过制作比例模型（通常为缩小版的城市规划展示）来向购房者展示拟建楼盘及其周边环境的一种销售工具。相比于平面宣传图，沙盘图更加直观，但同样存在虚假或误导的风险。

虚假宣传图及沙盘图的表现形式

1. 房屋功能夸大：如将普通住宅宣传为高端墅质住区，或者将不具备商业用途的房产宣传为可以用于开店经营。

房开商虚假宣传图及沙盘图的法律效力与责任追究 图2

2. 周边设施虚增：开发商可能在沙盘中虚构学校、商场、公园等公共设施的位置和数量，以吸引购房者。

3. 规划变更隐瞒：在售楼阶段刻意隐瞒后期项目规划调整的可能性，或者故意不提及某些限制性条款。

“虚假宣传图及沙盘图”的法律定性和责任分析

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，虚假广告和误导性宣传属于欺诈行为。如果开发商在销售过程中利用虚假宣传图或沙盘模型诱导购房者签订商品房买卖合同，则该行为可能构成以下法律责任：

1. 民事责任：

- 根据《民法典》第73条，“以虚假的意思表示订立合约，损害其对立面权益的”，合同部分或全部无效。

- 购房者有权要求退还认购款并主张违约赔偿。

2. 行政责任：

- 根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条，“发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项与商品房买卖合同约定的内容不一致的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，并处以罚款”。

- 房地产行政主管部门可以对开发商进行警告、罚款等行政处罚。

3. 刑事责任：

- 如果情节严重并造成购房者重大损失，则可能构成诈骗罪。根据《刑法》第26条，“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。”

典型案例分析

在司法实践中，一些典型案件为我们提供了重要参考：

案例1：某房地产公司在宣传资料中将一个普通社区渲染成高端国际社区，并虚构了多个知名商业设施。购房者在发现问题后集体提起诉讼，法院最终判决开发商退还购房款并承担赔偿责任。

案例2：一家地产公司通过沙盘模型故意夸大其开发项目的周边教育资源，承诺“步行五分钟即可到达名校”，结果项目建设过程中该学校并未建成。当地房管部门根据《广告法》对该公司进行了行政处罚，并责令整改。

法律监管的完善与建议

1. 加强前期审批审查：

- 政府职能部门应对开发商提交的宣传材料进行严格审核，确保其真实性。

2. 规范销售场所展示：

- 要求开发商在售楼处显着位置设置“沙盘模型仅供参考，最终以实际交付为准”等警示语。

3. 细化法律适用标准：

- 在《民法典》框架下进一步明确虚假宣传图与沙盘模型的认定标准，便于司法实践操作。

4. 建立联合监管机制：

- 房地产、广告管理、市场监管等多个部门应加强协作，形成合力打击虚假宣传行为。

虚假宣传问题是房地产市场健康发展的一大阻碍。只有通过法律手段严格规范开发商的营销行为，才能保障购房者的合法权益，维护良好的市场秩序。作为法律从业者，我们应当积极运用专业知识，为社会公正和经济稳定贡献力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）