开发商虚假宣传行为的法律责任及防范策略

随着房地产市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷案件屡见不鲜。开发商在售房过程中进行虚假宣传的行为尤为突出，不仅损害了购房人的合法权益，也破坏了公平竞争的市场秩序。围绕“开发商虚假宣传打油诗”这一话题展开探讨，结合真实的司法案例，从法律专业角度分析其构成要件、法律责任及防范策略。

何谓开发商虚假宣传行为

虚假宣传，是指房地产开发企业在销售商品房的过程中，通过广告宣传或其他公开，对商品房的性能、质量、用途等作出与实际不符的不实表述，以达到吸引购房人的目的。其常见形式包括夸大其词、虚构事实或隐瞒真相。

具体表现如下：

开发商虚假宣传行为的法律责任及防范策略 图1

1. 规划配套设施虚假宣传：开发商在售房广告中承诺小区周边将建设名校、商场、医院等设施，但并无相关规划或建设意向。

2. 房屋功能虚假宣传：将普通住宅吹嘘成豪宅，夸大房屋的面积、层高、朝向等物理参数。

3. 政策优惠虚假宣传：虚构落户、入学指标等优惠政策，吸引特定群体购房。

4. 样板间与实际交房标准不符：以精美装修的样板间误导购房人对实物商品房的合理预期。

5. 售后承诺不兑现：开发商在售楼处、广告或合同补充协议中作出的各种承诺无法实现。

这些虚假宣传行为本质上是对购房者知情权和选择权的侵犯，违反了《消费者权益保护法》《反不正当竞争法》等相关法律规定。更严重的是，部分开发商的虚假宣传往往与“打油诗”式的宣传语结合，以看似轻松幽默的方式掩盖其承诺的真实性问题。

虚假宣传行为的法律后果

房地产开发企业的虚假宣传行为可能产生多重法律后果：

1. 合同违约责任：

- 根据《民法典》第57条规定，开发商违反购房合同约定，无法兑现宣传承诺时，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

2. 行政处罚：

- 根据《广告法》第5条，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，处以罚款，并吊销营业执照。

- 依据《反不正当竞争法》第24条，虚假宣传行为可处以十万元以上二百万元以下的罚款。

3. 民事赔偿责任：

- 购房人因虚假宣传遭受损失时，可以提起民事诉讼要求开发商承担损害赔偿责任。

- 根据《商品房买卖合同司法解释》第3条，出卖人发布的广告、宣传资料构成要约内容的，即使未写入合同，也应当视为合同条款内容之一。

4. 刑事责任：

- 极少数情节严重的虚假宣传行为可能触及刑法规定。根据《刑法》第26条，骗取财物数额较大的可以认定为诈骗罪。

应对虚假宣传的有效策略

购房者在面对开发商的虚假宣传时，应当提高警惕，掌握以下维权之道：

1. 审慎核实信息：

- 购房前应仔细调查项目五证是否齐全。

- 对广告中的承诺内容进行多渠道核实。

2. 留存证据材料：

- 注意保存售楼广告、宣传单页、文章等书面或电子证据。

- 录像录音证据的收集也具有法律效力，尤其是对样板间、沙盘等现场情况进行记录。

开发商虚假宣传行为的法律责任及防范策略 图2

3. 签订补充协议：

- 对开发商作出的口头承诺尽可能写入正式合同，并要求明确违约责任条款。

4. 及时行使救济权：

- 在发现虚假宣传行为后，应当在法定诉讼时效内通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式维护自身权益。

典型案例分析

2019年法院审理的一起典型案件中，开发商在广告中宣称"5A级墅区配套"，但周边并未规划相应设施。购房者发现后起诉至法院，要求开发商承担违约责任并赔偿损失。法院最终判决开发商退还部分购房款并赔偿违约金。

此类案例启示我们：即使虚假宣传行为披着"打油诗"的外衣，也难以掩盖其违法本质。司法机关在认定时会综合考虑广告内容对购房者决策的影响程度，进而确认其法律效力。

构建规范的行业秩序

要房地产市场中的虚假宣传顽疾，需要多方主体共同发力：

1. 加强行政监管力度：

- 建立健全预售许可审查机制，严把广告发布关。

- 加大对违法企业的查处力度，并建立信用黑名单制度。

2. 发挥行业协会作用

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）