虚假宣传逾期收房租的法律应对策略

随着我国住房租赁市场的快速发展，因虚假宣传和逾期收取租金引发的纠纷问题也日益突出。在租赁活动中，部分房东或中介机构为吸引租客，常常以“免押金”、“低租金”等噱头进行虚假宣传，但却存在各种附加条件或隐藏费用。当租客入住后发现与宣传不符时，往往会产生不满情绪，并可能因此 delayed payment of rent or even breach the lease agreement。这种情况下，房东和承租人之间的法律关系变得复杂，如何妥善处理虚假宣传与逾期收房租的问题就显得尤为重要。

从法律角度出发，全面分析虚假宣传逾期收房租的应对策略，帮助相关主体了解其法律风险，并提供相应的解决方案。

虚假宣传逾期收房租的法律应对策略 图1

虚假宣传？

虚假宣传是指在商业活动中，经营者通过故意虚构事实或隐瞒真实情况的方式，误导消费者作出错误决策的行为。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）和《中华人民共和国广告法》，虚假宣传是一种违法行为，不仅扰乱市场秩序，还可能对消费者权益造成侵害。

在租赁市场中，虚假宣传通常表现为以下几种形式：

1. 租金与实际不符：承诺“月租仅需20元”，但却包含各种隐藏费用。

2. 房屋状况不实：如声称房屋为精装房或配备齐全家电，但实际情况远低于宣传标准。

3. 隐瞒重要信息：如隐瞒房屋存在漏水、甲醛超标等问题。

虚假宣传的法律后果

根据我国相关法律规定，虚假宣传行为可能承担以下法律后果：

1. 民事责任

根据《民法典》第782条，承租人有权要求房东履行其在合同中承诺的义务。如果房东或中介因虚假宣传构成违约，则需要承担相应的民事赔偿责任。在租赁房屋的实际条件与宣传严重不符时，承租人可以主张解除合同并要求退还已支付的费用。

2. 行政责任

根据《广告法》第5条，虚假宣传行为可能被监管部门处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。

3. 刑事责任

如果虚假宣传行为涉及诈骗或情节严重，则可能构成刑事犯罪。以虚假宣传骗取租金或其他经济利益的行为可能构成诈骗罪。

逾期收取房租的法律问题

在租赁活动中，房东和承租人之间的权利义务关系主要由《民法典》第703条至第724条调整。根据法律规定，房东应当按照合同约定的时间和方式收取租金，不得随意擅自提高租金或附加不合理条件。

在实际操作中，部分房东可能会因各种原因（如资金周转困难、个人疏忽等）出现逾期收取房租的情况。这种行为不仅会影响承租人的日常生活，还可能导致租赁关系的不稳定。逾期收房可能引发以下问题：

1. 影响承租人正常使用房屋

如果房东未按时提供房屋或办理交接手续，可能会导致承租人无法正常入住，进而影响其生活和工作。

2. 承担违约责任

根据合同约定，房东应按时交付符合约定的租赁物。如果逾期交房，则构成违约，需要承担相应的民事责任。支付违约金或赔偿因逾期交房而给承租人造成的损失。

3. 可能导致合同解除

如果房东长期不履行交房义务，或在签订合存在虚假宣传行为导致房屋无法按约定交付，则承租人有权以“欺诈”为由解除合同并要求赔偿。

如何应对虚假宣传与逾期收房租问题？

面对虚假宣传和逾期收取租金的问题，作为房东或中介机构，应积极履行法定义务；而作为承租人，则需要学会通过法律途径维护自身权益。以下分别从两者的角度进行分析。

（一）房东及中介的合规建议

1. 如实宣传房屋信息

房东和中介机构应当对租赁房屋的真实情况进行全面、准确的披露，不得虚构或夸大房屋状况。在发布房源信息时，应明确标注房屋的实际面积、装修情况、租金标准及相关费用（如水电费分摊方式）。若因虚假宣传导致承租人受损，则需承担相应责任。

2. 按时交付房屋

房东应当按照合同约定的时间和条件交付租赁房屋。如果确实存在不可抗力或其他特殊情况，应及时与承租人沟通，并协商调整交房时间或解除合同事宜。

3. 规范租金收取方式

房东应明确告知承租人租金支付的具体时间和方式，并严格按照双方约定执行。若因特殊原因需要更改收费方式，则应当提前与承租人协商一致，并签订书面补充协议。

4. 建立完善的租赁合同制度

租赁合同是规范双方权利义务的重要依据，应当包含房屋基本情况、租金标准、交房时间、违约责任等内容。建议房东或中介在签订合提供标准化的租赁合同范本，确保条款清晰明确。

（二）承租人的权益保护

1. 核实房源信息

在选择租赁房源时，承租人应仔细核对房屋的实际状况，并要求房东或中介提供相关证明材料。可以要求查看房屋产权证、了解物业费缴纳情况等。

2. 签订书面合同

承租人应当与房东或中介签订正式的租赁合同，并确保合同内容合法、有效。如果发现合同中存在不合理条款（如高额违约金、限制性条款），应要求对其进行修改或补充。

3. 及时保留证据

承租人在发现虚假宣传行为或房东逾期交房时，应当注意收集相关证据，

- 房屋租赁广告截图

- 与房东的聊天记录

- 支付租金的凭证

- 房屋实际状况的照片等

4. 通过法律途径维权

如果房东或中介存在虚假宣传行为且拒绝履行合同义务，则承租人可以通过以下方式维护权益：

- 向当地房地产主管部门投诉

- 向消费者协会或相关调解组织申请调解

- 通过诉讼途径追究房东或中介的法律责任

典型案例分析

为了更直观地了解虚假宣传与逾期收房租问题，我们可以通过以下两个典型案例进行分析。

案例一：虚假宣传导致合同解除案

基本事实：

- 承租人A通过某中介公司承租了一套两居室公寓，并支付了三个月的租金及押金。

- 在签订合中介承诺该房屋为精装修 furnished apartment，且周边交通便利。

- 实际入住后，承租人发现房屋不仅未达到“精装修”标准，而且距离地铁站较远，生活非常不便。

法院判决：

经审理查明，中介公司的宣传与实际情况严重不符，构成欺诈。根据《民法典》第148条的规定，承租人有权解除合同并要求退还已支付的租金及押金。

案例二：房东逾期交房引发纠纷案

基本事实：

- 承租人B与房东C签订了一份为期一年的租赁合同，约定于2023年6月1日交付房屋。

- 截至合同期满，房东因个人原因未能按时交付房屋。

- 承租人在等待两个月后以“房东无法履行合同义务”为由解除合同，并要求赔偿其在外租房所产生的额外费用。

法院判决：

法院认为，房东未按约定时间交付房屋已构成违约。根据《民法典》第57条，房东应当承担相应的违约责任。最终判决房东返还承租人B已经支付的定金，并赔偿其因逾期交房而产生的损失。

与建议

虚假宣传和逾期收房租问题在房屋租赁市场中时有发生，不仅损害了承租人的合法权益，也影响了市场的正常秩序。为此，我们提出以下几点建议：

1. 加强行业监管

政府部门应加大对房地产中介行业的监管力度，严厉查处虚假宣传等违法违规行为，并建立信用黑名单制度。

2. 提高法律意识

房东、中介及承租人应当加强对《民法典》等相关法律法规的学习，增强法律意识和风险防范能力。

3. 推广标准化合同

通过行业协会或政府部门的推动，推广标准化的租赁合同范本，减少因条款不明确而引发纠纷的可能性。

虚假宣传逾期收房租的法律应对策略 图2

4. 建立多元化的纠纷解决机制

鼓励各方通过协商、调解等方式解决租赁纠纷，减轻法院诉讼压力。设立专门的租赁纠纷仲裁机构，提高纠纷处理效率。

房屋租赁关系不仅关乎个人的生活品质，更是社会主义市场经济秩序的重要组成部分。只有通过法律手段规范双方行为、保障合法权益，才能促进房屋租赁市场的健康发展，切实维护人民群众的利益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）