购房者遭遇虚假宣传该如权？一份专业的法律指南

在当前中国房地产市场中，虚假宣传问题屡见不鲜，尤其是在楼盘销售过程中。购房者在购买房产时，往往受到开发商及其销售人员的误导，导致自身合法权益受损。从法律视角出发，详细阐述购房过程中遭遇虚假宣传的具体表现形式、相关的法律依据以及购房者该如何有效维权。

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“买的楼盘虚假宣传”？

“买的楼盘虚假宣传”，是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料、销售人员介绍等，对楼盘的位置、环境、配套设施、面积、价格等重要信行夸大或虚构，或者故意隐瞒部分事实真相，以达到吸引购房者的目的。这种行为往往在签订购房合同后无法兑现承诺，从而引发购房者的投诉和维权行动。

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虚假宣传的表现形式

1. 夸大其词：开发商将楼盘的实际条件过分美化，夸大楼盘周边的学校、医院等配套设施的距离和质量。

2. 虚构配套：开发商在宣传中声称存在些实际并不存在的公共设施或服务，如虚“五星级”社区配套。

3. 隐瞒不利因素：故意不提及或弱化与购房者决策相关的重要信息，如噪声污染、规划调整等可能影响居住品质的问题。

4. 价格误导：通过“首付分期”、“低总价”等宣传手段诱导购房者，却存在附加费用或房价上涨的风险。

5. 样板间误导：利用精心设计的样板房与实际交付标准不符的情况，欺骗购房者对房屋质量的预期。

虚假宣传的法律依据

在中国，针对房地产开发企业虚假宣传行为的相关法律法规较为完善。以下是一些主要的法律依据：

1. 《中华人民共和国消费者权益保护法》（简称《消法》）

- 第15条规定，经营者提供商品或服务时不得有虚假或者引人误解的宣传。

2. 《中华人民共和国广告法》

- 第4条明确要求广告内容应当真实、准确，不得包含虚假信息或夸大其词的部分。

3. 《商品房销售管理法》（建设部令第8号）

- 第13条明确禁止房地产开发企业在销售过程中进行不实宣传。

4. 《反不正当竞争法》

- 禁止以虚假或者使人误解的进行商业宣传。

购房者维权的法律途径

购房者在遭遇楼盘虚假宣传后，可以采取以下几种法律手段来维护自身权益：

1. 收集据，固定虚假宣传的事实

购房者需要保存所有与开发商接触时的宣传材料，包括广告单页、宣传视频、销售人员的承诺记录等。这些据将在后续维权过程中起到关键作用。

2. 与开发商协商解决

购房者可以尝试通过友好协商的解决问题。如果双方能够达成一致意见，可以选择签订书面补充协议，明确虚假宣传行为的责任和补偿。

3. 向行政监管部门投诉

- 县级以上房地产主管部门：购房者可以向当地住建部门提交投诉材料，提供虚假宣传的据。

- 市场监督管理部门（原工商部门）：针对广告违法行为，可以直接向市场监管部门举报。

4. 提起民事诉讼

如果协商未果或行政投诉无法解决问题，购房者可以选择通过法律途径提起诉讼。以下几种诉讼类型可供选择：

- 违约之诉：基于开发商的虚假宣传行为违反了购房合同中的承诺条款，购房者可以要求赔偿。

- 欺诈之诉：如果虚假宣传构成民事欺诈，购房者可以根据《民法典》第148条主张撤销合同并要求损害赔偿。

- 缔约过失责任：在合同签订过程中，开发商因故意隐瞒真实情况或提供虚假信息导致购房者遭受损失的，购房者可以主张其承担缔约过失责任。

5. 提起 criminal proceedings（刑事报案）

如果虚假宣传行为情节严重，涉嫌诈骗 crimes，购房者可以通过向机关提出控告，启动刑事案件程序。在司法实践中，只有当虚假宣传行为达到一定金额或涉及大量受害者时，才可能被追究刑事责任。

虚假宣传的案例分析

以近年来曝光的一则典型案例为例：房地产公司在其售楼广告中承诺“步行五分钟即可到达地铁站”，但该楼盘距离最近的地铁站足有20分钟车程。购房者在收房后发现与宣传不符，遂向法院提起诉讼。最终法院认为开发商的行为构成虚假宣传，判决其退还未履行合同的责任，赔偿购房者一定的损失。

购房者的注意事项

1. 谨慎签订购房合同

购房者务必仔细阅读购房合同中的各项条款，特别是与开发商承诺相关的部分，必要时可请专业律师协助审查。

2. 切勿轻信口头承诺

开发商销售人员的口头承诺通常难以作为法律依据，因此要尽量将重要事项写入书面协议。

3. 及时维权，不要拖延

如果购房者发现虚假宣传行为，应当尽快收集据并采取行动。很多地方在行政诉讼中设定了时效限制，超过规定期限将无法主张权利。

4. 考虑抱团取暖（集体维权）

虚假宣传往往涉及多个购房者，可以尝试联合其他受害者共同投诉或提起诉讼，这样既能分担维权成本，也能提高成功几率。

房产是大多数中国家庭一生中最重要的消费决策之一。面对房地产开发企业可能存在的虚假宣传行为，购房者需要保持清醒头脑，谨慎对待售楼广告中的各类信息，并在必要时积极运用法律保护自身权益。希望购房者能够更清楚地认识到维权的方法和途径，从而避免因虚假宣传而蒙受不必要的损失。

也呼吁监管部门进一步加强对房地产市场的规范管理，严厉打击虚假宣传等不法行为，为广大消费者营造一个公平、透明的购房环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）