开发商虚假宣传房租高行为的法律责任与应对策略

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的蓬勃发展，购房者的关注点逐渐从住宅价格转向了租金回报率。一些开发商为了吸引购房者，常常在广告宣传中夸大其词，声称所售楼盘具有较高的租金收益（即“房租高”）。这些宣传往往存在虚构成分，甚至可能违反相关法律法规。从法律角度深入探讨开发商虚假宣传“房租高”的行为，分析其法律责任及购房者应采取的应对策略。

开发商虚假宣传“房租高”行为的法律责任与应对策略 图1

开发商虚假宣传“房租高”，是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传单或其他媒介，向购房者承诺楼盘具有较高的租金收益，但无法实现这种租金回报的行为。这种行为通常涉及虚构事实或隐瞒真相，目的是为了诱导购房者购买其开发的楼盘。

这种行为可能表现为以下几种形式：

1. 夸大宣传：开发商在广告中宣称“高回报”、“稳定收益”等，但其实并未对市场进行深入调查，或者故意忽略了潜在的风险因素。

2. 虚构案例：通过编造的“成功出租案例”，使购房者相信该楼盘确实具有较高的租金收益。

3. 模糊承诺：使用含糊的语言，如“预计年回报率可达8%以上”、“长期稳定收益”等，为未来的违约留下空间。

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，开发商在商品房销售过程中进行虚假宣传的行为，可能承担以下法律责任：

1. 民事责任：

- 根据《民法典》第五百零二条，虚假宣传属于合同订立过程中的欺诈行为。如果购房者因此遭受损失，可以要求开发商赔偿实际损失。

- 依据《民法典》第六十二条，开发商的虚假宣传构成缔约过失责任，需承担相应的损害赔偿责任。

2. 行政责任：

- 根据《房地产广告发布暂行规定》第四条，房地产广告不得含有误导性的内容。若被认定为虚假宣传，相关部门可以责令停止违法行为，并处以罚款。

- 依据《反不正当竞争法》第二十四条，开发商的虚假宣传行为也可能受到行政处罚。

3. 刑事责任：

- 在极端情况下，如果开发商的虚假宣传行为构成诈骗罪（如通过虚构高额回报率骗取购房者大量资金），则可能面临刑事追究。根据《刑法》第二百六十六条规定，诈骗公私财物数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或单处罚金；数额巨大或有其他严重情节的，处十年以上有期徒刑或无期徒刑，并处罚金或没收财产。

为了更清晰地了解开发商虚假宣传“房租高”的法律责任，我们可以参考以下两个典型案例：

案例一：甲公司虚假宣传案

房地产开发公司（以下简称“甲公司”）在销售其开发的商品房项目时，在广告中声称购买该楼盘的业主可以享受年回报率8%以上的租金收益。该公司并未对市场进行充分调研，也未能提供任何可靠的出租渠道。部分购房者在购买后发现根本无法实现预期的租金收益，遂将甲公司诉至法院。

法院经审理认为，甲公司的广告宣传构成欺诈，违反了《民法典》第五百零二条的规定，判决甲公司赔偿购房者的实际损失。

案例二：乙公司虚构出租案例案

房地产开发公司（以下简称“乙公司”）在其销售中心展示了一位“成功房东”的案例，声称其购买乙公司楼盘后，通过长期出租实现了稳定的高收益。经调查发现，该案例完全系杜撰，乙公司并未与任何的“成功房东”签署租赁合同。

乙公司因违反《房地产广告发布暂行规定》被当地房管部门处罚，并需向购房者赔偿损失。

开发商虚假宣传“房租高”行为的法律责任与应对策略 图2

这些案例充分说明了开发商虚假宣传“房租高”的法律风险及其应承担的法律责任。

作为购房者，在面对开发商“房租高”的宣传时，应当保持理性，采取以下应对策略：

1. 谨慎核实宣传

- 在签订购房合同前，要求开发商提供详细的租金收益承诺书，并明确约定回报率的具体数值及实现方式。

- 要求开发商出示相关出租协议或意向书作为支撑。

2. 保存宣传证据：

- 保留所有与开发商宣传“房租高”相关的广告、宣传单、推送等资料，这些可以作为日后维权的重要证据。

- 在购房过程中，尽量通过录音、录像等方式固定开发商的口头承诺。

3. 审慎签订合同：

- 在签订商品房买卖合明确约定租金收益的具体条款，并要求将相关宣传内容写入补充协议中。

- 若发现合同条款存在歧义或不利条款，及时专业律师的意见。

4. 及时寻求法律救济：

- 如果在购房后发现开发商的租金承诺无法实现，应及时通过协商、调解等方式解决问题。若协商未果，可以向当地房地产主管部门投诉，或者直接向法院提起诉讼。

- 在提起诉讼时，需准备好相关证据材料，并依据《民法典》及《反不正当竞争法》等法律规定，主张相应的民事赔偿责任。

开发商虚假宣传“房租高”的行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。随着我国法治建设的不断完善和购房者法律意识的提高，未来对这种违法行为的打击力度必将进一步加强。

从法律角度来看，购房者在面对开发商的高额租金承诺时，应当保持理性和谨慎。一方面，可以通过保存相关证据、审慎签订合同等方式维护自身权益；一旦发现权益受到侵害，应及时寻求法律救济。

随着《民法典》及相关法律法规的深入实施，房地产市场的规范程度将不断提升，购房者的合法权益也将得到更好的保障。而开发商作为市场主体，更应遵守诚信原则，依法经营，共同促进房地产市场的健康发展。

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《房地产广告发布暂行规定》

3. 《中华人民共和国反不正当竞争法》

4. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）