购买商铺开发商虚假宣传的法律责任与风险防范

在近年来商业地产蓬勃发展的商铺投资热潮不断升温。众多投资者出于对商铺增值空间及租金收益的期待，纷纷选择购买商铺作为投资手段。在商铺购买过程中，由于信息不对称及市场推广需求，部分开发商为吸引购房者，常常采用夸大宣传、虚构事实等不正当手段进行营销。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，也在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序。结合法律专业视角，对“购买商铺开发商虚假宣传”这一问题展开深入分析，并探讨其法律责任及风险防范策略。

购买商铺开发商虚假宣传？

商铺开发商虚假宣传的法律责任与风险防范 图1

“商铺开发商虚假宣传”，是指在商铺销售过程中，开发商或其委托的营销机构通过虚构事实、隐瞒真相等，向购房者传递不真实的信息，从而诱导购房者作出决策的行为。这种行为的表现形式多种多样，包括但不限于：

1. 夸大投资回报

开发商在宣传中故意夸大商铺的投资收益，承诺高额租金回报率、升值空间等。这些承诺往往缺乏充分的依据或根本无法实现。

2. 虚构项目优势

开发商可能虚报项目的交通便利性、商业繁华度等关键信息，利用购房者对区域发展前景的期待，制造虚假的投资吸引力。

3. 隐瞒不利因素

开发商故意隐瞜商铺所在区域的不利条件，周边配套设施不完善、交通规划落实难度大等。这种行为容易使购房者在不知情的情况下作出决定。

4. 使用模糊性语言

开发商在宣传材料中使用含糊其辞的语言，“稀缺性”、“投资红利”等词汇，给购房者造成误解，使其相信项目具有种特殊优势。

从法律角度来看，上述行为均可能构成虚假宣传，违反《反不正当竞争法》的相关规定。根据《反不正当竞争法》第二十条，经营者不得采用引人误解的宣传手段，欺骗或误导消费者。如果开发商的虚假宣传行为导致购房者遭受损失，则需承担相应的法律责任。

商铺开发商虚假宣传的法律问题

（一）虚假宣传的法律定性

1. 违反《反不正当竞争法》

开发商的虚假宣传行为属于典型的虚假广告发布行为。根据《反不正当竞争法》第二十条的规定，经营者利用广告或者其他方法，对商品的质量、性能、用途等作引人误解的虚假宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，并处以罚款。

2. 违反《消费者权益保护法》

根据《消费者权益保护法》，购房者作为消费者，有权了解其的商品及服务的真实信息。开发商通过虚假宣传诱导购房者签订商铺买卖合同，构成欺诈行为。

3. 违约责任问题

如果购房者因为相信虚假宣传而商铺，而实际情况与宣传严重不符，则可能以违约为由要求开发商承担相应责任。

（二）虚假宣传的具体表现及法律后果

1. 夸大投资回报的宣传

- 开发商在宣传材料中承诺高额租金收益或商铺升值空间。这类承诺往往难以实现，购房者在后期可能面临收益不及预期的问题。

- 在法律上，如果开发商的承诺构成合同条款的一部分，则可以视为违约。购房人可以据此要求开发商承担赔偿责任。

2. 虚构项目优势

- 开发商通过虚假宣传商铺周边环境、交通便利性等信息来吸引购房者，而实际情况可能与宣传相差甚远。

- 此种行为不仅违反了《反不正当竞争法》，也可能构成合同欺诈。购房者可据此主张解除合同或要求赔偿损失。

3. 隐瞒不利因素

- 开发商未如实告知购房者商铺所在区域的不利条件，交通规划不确定性、商业发展前景不明朗等。

- 根据《消费者权益保护法》，开发商的行为属于隐瞒真实信息，构成欺诈。购房人可以主张合同撤销或赔偿。

4. 使用模糊性语言

- 开发商在宣传中使用大量主观性和模糊性的语言，误导购房者对商铺投资价值的判断。

- 这种行为可能被视为引人误解的宣传，同样构成了虚假宣传的违法情形。

开发商虚假宣传的法律责任

（一）行政责任

1. 罚款与停业整顿

根据《反不正当竞争法》第二十条规定，监督检查部门可以责令虚假宣传的开发商停止违法行为，并处以高额罚款。如果情节严重，可能面临停业整顿等行政处罚。

购买商铺开发商虚假宣传的法律责任与风险防范 图2

2. 吊销营业执照

对于屡次违法、拒不改正的开发商，相关部门有权吊销其营业执照，取消其经营资格。

（二）民事责任

1. 赔偿损失

根据合同法规定，如果购房者因虚假宣传而遭受经济损失，则可以向开发商主张损害赔偿。这种赔偿包括实际损失（如购房支出的额外费用）和预期利益的损失。

2. 解除合同或更名换姓合同

如果虚假宣传行为构成对购房者知情权的重大侵害，购房者有权以欺诈为由解除合同，并要求开发商退还已支付的款项。

（三）刑事责任

1. 虚假广告罪

根据《刑法》第二百二十二条，如果虚假宣传情节严重，造成恶劣社会影响或重大经济损失，则相关责任人可能构成虚假广告罪。这类犯罪行为的最高刑罚为二年有期徒刑，并处罚金。

2. 合同诈骗罪

如果开发商故意隐瞒重要事实，以非法占有为目的，通过虚假宣传手段骗取购房者大量财物，可能触犯《刑法》第二百二十四条规定的合同诈骗罪。这种情况下，开发者将面临更严厉的刑事处罚。

购房者的权利救济途径

（一）民事诉讼途径

1. 向法院提起诉讼

购房者可以基于欺诈或违约事实，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求开发商承担相应的民事责任。可以主张解除合同、返还购房款、赔偿损失等。

2. 举证责任分配

在诉讼中，购房者需要承担一定的举证责任，特别是在证明宣传材料的真实性及其与实际不符方面。在购房过程中，购房者应当注意保存相关证据，包括宣传材料、销售人员承诺记录等。

（二）行政投诉途径

1. 向市场监管部门投诉

购房者可以向当地市场监督投诉开发商的虚假宣传行为，要求相关部门对开发商进行调查和处罚。根据《反不正当竞争法》，市场监管部门有权责令违法行为人停止违法行为，并处以罚款。

2. 向住建部门举报

如果虚假宣传行为涉及房地产开发企业的资质或商品房预售许可等问题，购房者还可以向当地住房和城乡建设委员会提出投诉，进一步维护自身权益。

避免开发商虚假宣传的对策建议

（一）购房者的自我保护措施

1. 仔细审查宣传材料

购房者在购房前应当认真阅读开发商的各种宣传资料，特别注意其中关于投资回报率、商圈发展潜力等难以量化的表述。对于明显夸大或不切实际的承诺，应保持警惕。

2. 核查重要信息来源

对于影响商铺价值的重要因素（如交通状况、周边商业配套），购房者应当通过多种渠道进行核实，而不仅仅依赖开发商提供的信息。

3. 签订补充协议明确权利义务

在正式签署购房合购房者可以要求在合同中加入关于虚假宣传的责任条款。或者，在必要时单独签订补充协议，保证自身权益不受侵害。

（二）加强法律监管力度

1. 完善相关法律法规

当前针对房地产开发企业虚假宣传行为的法律规制尚不全面，需要通过立法进一步明确责任主体和处罚标准，增强法律的威慑力。

2. 加大执法监督力度

相关部门应加强对房地产市场的日常监管，及时查处开发商的虚假宣传行为。特别是要建立畅通的信息举报渠道，鼓励购房者积极维权。

3. 推行信息披露制度

建议相关部门要求开发商在销售过程中必须公开其所承诺的各种数据和信息，并进行定期更核实，以增强信息透明度。

购买商铺时如遇开发商虚假宣传，购房者可以通过行政投诉和民事诉讼途径维护自身合法权益。为了避免类似问题的发生，购房者应提高警惕，充分了解相关信息，并与法律专业人士保持密切沟通。从长远来看，仅靠购房者的自我保护是不够的，还需要政府、行业协会等多方共同努力，才能从根本上遏制开发商的虚假宣传行为，营造更加公平和谐的房地产市场环境。

参考文献：

1. 《反不正当竞争法》

2. 《消费者权益保护法》

3. 《合同法》

4. 《刑法》

5. 相关司法解释及案例分析

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）