建筑物业侵权责任纠纷的法律问题与实务分析

建筑物业侵权责任纠纷是指在建筑物及其附属设施的管理、使用过程中，因一方的行为侵害了他人的民事权益而引发的法律争议。这类纠纷涉及范围广泛，包括物业管理服务中的安全保障义务、相邻权纠纷、维修资金使用争议等。随着城市化进程的加快和房地产市场的繁荣，建筑物业数量激增，与此相关的侵权责任问题也逐渐成为社会关注的焦点。从法律角度对建筑物业侵权责任纠纷的相关问题进行系统阐述，并结合实务案例进行深入分析。

建筑物业侵权责任纠纷的概念与范围

建筑物业侵权责任纠纷的法律问题与实务分析 图1

建筑物业是指依法取得所有权或者使用权的建筑物及其附属设施，包括住宅、商业用房、写字楼以及其他配套设备等。建筑物业侵权责任纠纷涉及的主体主要包括物业服务企业、业主委员会、单个业主以及其他相关方。

在实务中，建筑物业侵权责任纠纷的表现形式多种多样：

1. 安全保障义务引发的责任纠纷

物业服务企业因未尽到合理范围内的人身和财产安全保护义务，导致业主或其他进入小区的人员遭受损害，从而引发侵权责任争议。小区内发生盗窃、高空抛物致人伤亡等事件时，物业公司是否需要承担赔偿责任。

2. 相邻权纠纷

业主因建筑物区分所有权产生的相邻关系受到侵犯而提起诉讼。这类纠纷通常涉及噪声污染、隐私权侵害、擅自改建或扩建房屋等问题。某业主在自家阳台上安装高音音响影响楼下住户生活， downstairs 的住户可以依据相邻权提出侵权主张。

3. 维修资金使用争议

在建筑物及其附属设施需要大修时，往往需要动用维修资金。如果业主委员会或物业服务企业未按照法律规定程序使用维修资金，或者在维修过程中存在过错导致业主财产受损，则可能引发侵权责任纠纷。

4. 装饰装修活动引发的纠纷

业主在房屋装饰、装修过程中擅自改变建筑结构或违反安全规范，导致建筑物出现安全隐患或对其他业主造成损害时，相关主体可能需要承担侵权责任。

建筑物业侵权责任纠纷的主要法律问题

1. 侵权责任构成要件的认定

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）的规定，侵权责任的一般构成要件包括：行为的违法性、损害后果、因果关系和主观过错。在建筑物业侵权责任纠纷中，关键问题是如何证明被告的行为是否符合上述构成要件。

- 行为的违法性：物业服务企业未尽到安全保障义务，可能违反了《民法典》第173条的规定（见下文）。

- 损害后果：包括人身损害和财产损失，需提供相关证据证明实际遭受的损害。

- 因果关系：需要证明侵权行为与损害结果之间存在直接或间接联系。

- 主观过错：被告是否存在故意或过失，需结合具体情境进行分析。

2. 举证责任分配

根据《民法典》第1085条的规定，“二人以上实施侵权行为造成他人损害的，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”在实践中，原告需对被告的行为是否存在过错及其与损害后果之间的因果关系承担举证责任。但在某些情况下，如高空抛物致人损伤，则可能适用“高空抛物”的特殊规则（《民法典》第1254条）。

3. 物业服务企业的责任边界

物业服务企业作为建筑物业的管理者，其责任范围和限度是侵权责任纠纷中的核心问题。根据《民法典》第165条的规定，物业服务企业未履行安全保障义务时，应当依法承担相应的法律责任。但需要注意的是，物业服务企业在管理过程中往往只能采取合理的预防措施，而非负有绝对的安全保障义务。如果损害的发生是由于业主或其他第三方的故意行为，则物业服务企业的责任可能得以减轻或免除。

4. 维修资金使用中的侵权问题

在动用建筑物维修资金时，相关主体应当严格遵守《民法典》第278条的规定，即“经参与表决专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……”如果业主委员会或物业服务企业未按程序使用维修资金，或者在维修过程中存在施工不当等行为，则可能构成侵权责任。

5. 共同侵权与连带责任

在建筑物业侵权责任纠纷中，多个主体可能对同一损害后果承担连带责任。某小区因排水系统设计不合理导致业主财产损失，如果该设计缺陷是由于建设单位和施工单位的共同过错造成的，则两方可能需要承担连带责任（参见《民法典》第168条）。

建筑物业侵权责任纠纷的实务处理建议

1. 完善物业管理机制

物业服务企业应加强内部管理，制定完善的安全保障制度，并定期对建筑物及其附属设施进行检查和维护。特别是在易发生安全隐患的领域（如电梯、消防设施等），需确保符合相关法律法规和技术标准。

2. 强化业主法律意识

建筑物业侵权责任纠纷的法律问题与实务分析 图2

业主应当增强法律观念，了解自己在物业管理中的权利与义务，避免因不当行为引发侵权责任。在进行房屋装修时，应严格遵守管理规约和建筑安全规范，不擅自改动房屋结构或使用危险材料。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）