北京中鼎经纬实业发展有限公司村集体房屋发展保障性租赁住房的法律框架与实践路径

村集体房屋与保障性租赁住房的概念与发展背景

村集体房屋是指由农村集体经济组织所有的建筑物，其所有权归属于村民委员会或村民小组等基层群众自治组织。这类房屋通常分布在农村地区，既包括传统农宅，也包含一些闲置的公共建筑。随着城市化进程的加快和人口流动性的增加，保障性租赁住房的需求日益凸显。尤其是在一线城市及其周边区域，由于房价高昂，民、青年人等群体面临着巨大的住房压力。在此背景下，村集体房屋转型为发展保障性租赁住房的重要资源逐渐受到关注。

保障性租赁住房是指政府支持建设的旨在解决特定群体住房困难的租赁住宅，具有租金稳定、租期灵活等特点。与商品住房和长租公寓不同，保障性租赁住房更强调社会公平策支持属性。对于村集体房屋而言，通过改造和发展成为保障性租赁住房，不仅能够盘活闲置资产，还能为改善民生、促进城乡融合发展提供新的路径。

从法律框架、实践路径、风险防范等方面，系统探讨村集体房屋发展保障性租赁住房的可行性与实施要点。

村集体房屋发展保障性租赁住房的法律框架与实践路径 图1

村集体房屋与保障性租赁住房的基本概念

1. 村集体房屋的所有权属性

村集体房屋的所有权归属于农村集体经济组织。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，农村集体土地使用权属于农民集体所有，未经批准不得擅自流转或改变用途。村集体房屋的改造和发展必须在法律法规策框架内进行。

2. 保障性租赁住房的功能定位

保障性租赁住房旨在解决特定群体的住房需求，其租客主要是民、青年人以及符合地方政府规定条件的群体。与商品住宅不同，保障性租赁住房租金实行政府指导价，通常低于市场租平，且租期较为灵活，具有政策支持属性。

3. 村集体房屋转型为保障性租赁住房的意义

（1）优化资源配置：通过改造闲置村集体房屋，能够有效缓解城市地区住房供需矛盾。

（2）促进城乡融合：推动农村资源流动，助力乡村振新型城镇化战略的实施。

（3）实现政策目标：为民提供稳定的居住环境，支持人才引进和区域经济发展。

村集体房屋发展保障性租赁住房的法律框架

1. 土地与房屋管理的相关规定

根据《中华人民共和国土地管理法》，农村集体土地不得用于商业开发，但经批准可用于公共用途或农业用途之外的有限范围。对于村集体房屋改造为租赁住房，需要符合地方政府的土地利用总体规划，并取得相关审批手续。

2. 租赁住房政策的支持体系

根据《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕23号），各地应结合实际制定支持政策，包括土地、规划、财政等多方面的优惠。村集体房屋改造为租赁住房可享受税收减免、租金补贴等优惠政策。

3. 出租过程中的法律风险与防范

村集体房屋发展保障性租赁住房的法律框架与实践路径 图2

（1）承租人权益保护：保障性租赁住房的承租人享有稳定的居住权，房屋所有权人不得随意提高租金或解除合同。

（2）改造合规性：村集体房屋改造必须符合建筑安全、消防等强制性标准，确保居住环境的安全性和合法性。

（3）政策衔接问题：在实践中，需关注地方政策与国家法律之间的衔接问题，避免因政策不明确导致的纠纷。

实践路径与操作要点

1. 资源摸底与评估

村集体应对现有房屋进行全面摸底，评估其改造可行性。包括房屋的位置、结构、周边环境等因素，并结合市场需求制定改造方案。

2. 政策申报与审批

向地方政府提出申请，纳入保障性租赁住房建设计划。需提交土地权属证明、改造方案、运营计划等相关材料。

3. 改造实施与运营

（1）改造设计：委托专业机构进行房屋改造设计，确保符合安全标准和居住功能需求。

（2）招商运营：可选择与专业化租赁企业，共同负责房源出租与日常管理。

（3）租金定价：根据市场水平策要求确定租金标准，并向相关部门报备。

4. 风险防范

（1）合同管理：规范租赁合同内容，明确双方权利义务，避免因合同纠纷影响运营稳定。

（2）安全隐患排查：定期检查房屋设施，确保居住安全。

（3）政策变动应对：密切关注国家和地方政策变化，及时调整运营策略。

发展机遇与

村集体房屋发展保障性租赁住房具有重要的社会价值和经济意义。从政策层面来看，《“十四五”住房和城乡建设现代发展规划》明确提出要加强保障性租赁住房供给，这为村集体房屋的转型提供了有力支持。

随着城市化进程的深入推进和人口流动格局的变化，保障性租赁住房的需求将持续。村集体房屋作为一种重要的资源储备，在解决住房问题、促进城乡融合方面将发挥更大的作用。

推动村集体房屋向保障性租赁住房转型的意义

村集体房屋与保障性租赁住房的结合不仅是资源优化配置的体现，更是实现共同目标的重要举措。通过法律框架的支持和实践路径的创新，可以有效盘活农村闲置资产，为解决城市住房问题提供新的思路。随着政策支持力度的加大和社会资本的进入，村集体房屋在保障性租赁住房领域的潜力将进一步释放，为城乡融合发展注入新动力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）