购房虚假宣传怎么办：法律应对与维权策略

随着我国房地产市场的不断发展，购房者的合法权益受到虚假宣传侵害的问题日益凸显。房地产市场中部分开发商及中介为了追求销售业绩，采取夸大事实、虚构信息等方式进行广告宣传，虚构房屋周边配套设施、伪造学区房资格、隐瞒房屋质量问题等行为。这些不法行为严重损害了购房者的知情权和选择权，也扰乱了房地产市场的正常秩序。

基于现行法律规定，结合实际案例，深入探讨购房过程中遇到虚假宣传时的法律应对措施与维权策略，并提出相关建议。通过分析虚假宣传的定义、表现形式及其法律责任，购房人可以更好地保护自身合法权益。

购房虚假宣传的表现形式

在房地产交易中，虚假宣传主要表现在以下几个方面：

1. 夸大或虚构房屋配套设施

购房虚假宣传怎么办：法律应对与维权策略 图1

开发商可能在广告中宣传某楼盘周边有学校、地铁、购物中心等设施，但这些设施并未规划建设或者距离较远。某开发商声称楼盘附近即将建设地铁站，但事实上该规划从未获得政府批准。

2. 隐瞒房屋质量问题

开发商可能故意隐瞒房屋设计缺陷或施工质量问题。某期房项目存在墙体裂缝、渗水等问题，但在售楼书中未提及任何瑕疵信息。

3. 虚构学区房资格

某些楼盘以“学区房”为卖点吸引购房者，但并未被列入相关教育局的划片范围。

4. 虚假承诺返本销售或赠送面积

开发商可能会承诺“买房即可全额返还购房款”或“赠送地下室、露台等额外面积”，但最终无法兑现这些承诺。

5. 虚构客户满意度数据

一些开发商发布的广告中会声称“90%以上的客户满意率”，但并没有相关调查依据支撑这一数据。

虚假宣传的法律定性

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》和《中华人民共和国广告法》，虚假宣传主要包括以下两种类型：

1. 虚假广告

根据《广告法》第二条，虚假广告是指广告内容与实际不符，足以引人误解其商品或服务的真实情况的行为。

2. 误导性商业宣传

根据《反不正当竞争法》第八条，经营者不得通过虚构、伪装事实或者隐瞒真实信息等进行误导性宣传。如果开发商的宣传行为符合该条规定，则构成违法行为。

购房虚假宣传的主要法律责任

虚假宣传不仅损害购房者利益，还破坏市场公平竞争秩序。依据相关法律规定，虚假宣传可能承担以下法律后果：

1. 行政处罚

根据《广告法》第五十五条，发布虚假广告的经营者将面临罚款处罚，罚款金额为广告费用的三倍以上五倍以下；如果广告费用无法计算，则处二十万元以上二百万元以下罚款。

根据《反不正当竞争法》第二十条，误导性宣传行为将被处以十万元以上三百万元以下的罚款。

2. 民事赔偿责任

按照《民法典》第七条和百五十五条的规定，购房者可以要求开发商承担欺诈赔偿责任。如果虚假宣传导致购房人损失，则开发商需赔偿实际经济损失；构成欺诈的，还需赔偿购房人三倍购房款的惩罚性赔偿金。

3. 刑事责任

如果虚假宣传情节严重（如虚构重大事项、造成购房者重大损失），可能触犯《刑法》第二百二十二条规定的“虚假广告罪”，相关责任人将面临三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。

购房者的应对策略与维权路径

面对虚假宣传，购房者应采取积极措施维护自身权益：

1. 保留证据

购房者须妥善保存楼盘宣传材料、销售合同及相关承诺书。这些证据包括但不限于：售楼沙盘、宣传单页、文章、销售人员口头承诺等。

2. 及时举报

如果购房者发现虚假宣传行为，可以向房地产主管部门（如住建局）进行投诉举报。根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告必须真实合法，不得含有虚假或误导性内容。

3. 寻求法律途径解决

如果协商未果，购房者可以通过以下维权：

向当地消费者协会提起申诉。

向人民法院提起诉讼，要求开发商承担相应的民事赔偿责任。

若构成犯罪的，则向公安机关报案，追究相关人员刑事责任。

典型案例分析

2023年“虚假学区房”案件：

案情：某房地产公司以“学区房”作为卖点吸引购房者期房。但调查发现该楼盘实际并未被纳入当地教育局的学校划片范围。

定性：构成虚假广告和误导性宣传行为

处罚：

开发商被处以80万元罚款

已购房业主可依据《民法典》要求赔偿损失或解除合同

完善法律保障体系的建议

为应对房地产市场中愈演愈烈的虚假宣传问题，可以从以下方面进一步完善法律体系建设：

1. 加大监管力度

房地产主管部门应建立常态化的广告发布审查机制，确保开发商的宣传内容真实合法。

2. 完善购房者权益保护制度

购房虚假宣传怎么办：法律应对与维权策略 图2

建议通过立法明确购房者的知情权和选择权，将虚假宣传行为纳入重点打击范围。细化广告内容的合规标准，增加对宣传承诺兑现情况的事后监管。

3. 加强法律援助与消费者教育

政府部门应加大对购房者权益保护知识的普及力度，提升消费者辨别虚假宣传的能力，并为其提供便捷的法律援助途径。

购房是大多数家庭一生中最重要的消费行为之一。房地产市场的虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也会破坏市场的公平竞争秩序。针对这一问题，我们需要从业者恪守法律底线，购房者提高警惕，监管部门加强执法力度，共同构建一个真实、透明的交易环境。只有这样，才能实现“住有所居”到“住有优居”的转变。

我们希望广大购房者能够了解虚假宣传的具体表现形式和应对措施，在遇到类似问题时能够及时拿起法律维护自身权益。也希望社会各界共同努力，推动房地产市场向着更加健康、有序的方向发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）