开发商虚假宣传得房率：法律界定与责任承担

开篇解析“开发商虚假宣传得房率”的概念及其法律意义

在房地产开发与销售过程中，得房率作为衡量购房者实际获得房屋空间的重要指标，一直是购房者关注的焦点之一。得房率，是指购房人最终实际得到的房屋建筑面积占所商品房建筑面积的比例。这一数据的高低直接影响到购房者的居住体验和经济利益。在现实中，部分开发商为了追求销售业绩或误导购房者决策，常常采取虚假宣传手段夸大或虚报得房率，这种行为不仅侵犯了购房者的知情权和选择权，还可能导致后期纠纷甚至引发社会不稳定因素。

根据《中华人民共和国合同法》相关规定，房地产开发商在商品房买卖过程中负有如实告知买受人商品房屋情况的义务。一些开发商为了谋取不正当利益，通过虚假宣传得房率的吸引购房者，这种行为不仅违背了诚实信用原则，还可能构成对消费者权益的重大侵害。

随着我国房地产市场的快速发展和购房者的法律意识逐步提升，关于开发商虚假宣传得房率的纠纷案件逐年增加。从“开发商虚假宣传得房率”的概念出发，深入分析其表现形式、法律危害以及应对措施，为购房者和相关从业者提供参考。

开发商虚假宣传得房率：法律界定与责任承担 图1

开发商虚假宣传得房率？

虚假宣传得房率，是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料、销售人员口头介绍等方式，虚构或夸大所售商品房的实际得房率，以此误导购房者作出购房决策的行为。这种行为通常表现为以下几种形式：

1. 虚报得房率：开发商在宣传材料中故意标注高于实际的得房率数据。

2. 隐瞒不利因素：未向购房者说明影响得房率的关键因素，如公摊面积过大或建筑结构设计不合理等。

3. 利用模糊表述：使用“高得房率”、“墅质空间”等模糊性语言，误导购房者对实际居住体验的预期。

根据《商品房销售管理办法》第十四条的规定，房地产开发企业不得进行误导性的广告宣传和信息发布。在实际操作中，一些开发商往往通过上述手段规避监管，使得虚假宣传行为难以被及时发现和查处。

虚假宣传得房率的表现形式与法律危害

开发商虚假宣传得房率：法律界定与责任承担 图2

（一）虚假宣传得房率的主要表现形式

1. 广告宣传中的虚报数据

开发商在楼盘销售广告中宣称“得房率达到85%以上”，但由于公摊面积过大或其他设计因素，实际得房率可能仅为70%-75%。

2. 宣传资料中的误导性描述

通过视觉效果图、沙盘展示等，夸大房屋内部空间布局，使购房者对实际得房率产生错误预期。

3. 销售人员的口头承诺

销售人员在接待购房者时，往往会主动提及“高得房率”作为楼盘的一大卖点，但这些口头承诺往往未载入正式购房合同中。

（二）虚假宣传得房率的危害

1. 侵害消费者权益

虚假宣传行为直接损害了购房者的知情权和选择权。购房者基于错误的信息作出决策，购买的商品房与实际预期存在较大差距时，往往会引发信任危机和经济纠纷。

2. 破坏市场公平竞争

一些开发商通过虚假宣传手段获取不正当竞争优势，导致市场价格扭曲，影响房地产市场的健康发展。

3. 增加社会不稳定因素

虚假宣传行为容易引发群体性投诉甚至诉讼案件，尤其是当涉及人数较多时，可能对社会稳定造成负面影响。

法律规制与责任承担

（一）相关法律法规依据

1. 《中华人民共和国广告法》

根据该法第十一条规定，房地产广告内容必须真实、准确、合法，不得含有虚假或引人误解的信息。

2. 《商品房销售管理办法》

根据该办法第十四条和第三十条，房地产开发企业不得进行误导性宣传，购房者有权要求赔偿因虚假宣传造成的损失。

3. 《消费者权益保护法》

根据第五十五条规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求赔偿其遭受的损失，并承担相应的民事责任。

（二）开发商的法律责任

1. 行政责任

开发商虚假宣传得房率的行为可能面临住房和城乡建设主管部门的行政处罚，包括罚款、暂停预售资格等。

2. 民事责任

购房者有权依据《合同法》和《消费者权益保护法》，要求开发商承担违约责任或赔偿损失。在司法实践中，法院通常会支持购房者主张实际得房率与宣传不符造成的经济损失。

3. 刑事责任

在极少数情节严重的情况下，虚假宣传行为可能构成诈骗罪或其他刑事犯罪，相关责任人需要承担相应的刑事责任。

购房者如何防范虚假宣传得房率的风险

1. 仔细审阅购房合同

购房者在签订商品房买卖合应特别关注关于房屋面积、得房率等内容的约定，并确保所有承诺事项明确载入合同中。

2. 核实宣传内容的真实性

面对开发商的广告宣传和销售人员的口头承诺，购房者可以通过查阅相关政府部门公示信息或向行业协会，验证其真实性。

3. 保留证据，及时维权

购房者在发现开发商存在虚假宣传行为时，应及时收集相关证据（如广告资料、销售话术录音等），通过法律途径维护自身合法权益。

加强监管与完善法律体系的建议

1. 健全监管机制

相关部门应加强对房地产市场的日常监管，建立覆盖全面的预售商品房宣传信息备案制度，并定期开展专项整治行动。

2. 提升从业者职业素养

对房地产开发企业的销售人员进行强制性职业培训，强化其法律意识和职业道德观念，减少虚假宣传行为的发生。

3. 完善法律法规体系

针对当前存在的监管盲区和法律漏洞，及时修订和完善相关法律法规，为购房者提供更加全面的法律保护。

开发商虚假宣传得房率的行为不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。通过加强法律规制、完善监管机制以及提升从业者职业素养等措施，可以从源头上减少此类问题的发生。购房者的法律意识和维权能力的提高，也将有助于构建更加公平和谐的商品房交易环境。我们需要在法治建设和社会治理两个层面共同发力，推动房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）