房地产虚假宣传的法律问题与治理路径

“房地产虚假宣传”是指在范围内，房地产开发企业、销售代理机构或相关主体通过夸大事实、虚构信息或其他不正当手段，对商品房的性质、用途、配套设施、周边环境等进行误导性宣传的行为。这种行为不仅损害了消费者的合法权益，还破坏了房地产市场的公平竞争秩序，成为社会关注的焦点问题之一。从法律角度出发，结合实际情况，分析虚假宣传的表现形式、法律责任及其治理路径。

“房地产虚假宣传”的表现形式与危害

随着房地产市场的发展，虚假宣传行为逐渐增多。其主要表现为：

房地产虚假宣传的法律问题与治理路径 图1

1. 虚构项目性质：部分房企在销售过程中，将普通住宅宣传为学区房或商住两用房产，误导购房者对房屋属性的认知。房企曾将一套非学区商品房宣传为“优质学区房”，导致大量家长购买后发现子女无法入学。

2. 夸大配套设施：房企往往在销售时宣称周边即将建设名校、医院等设施，但实际情况与宣传严重不符。楼盘在预售阶段宣传“3年内将建成省级重点中学”，项目迟迟未落地，购房者利益受损。

3. 隐瞒重要信息：部分房企故意隐瞒房屋缺陷或限制性条件，如未告知购房人小区存在噪音污染、相邻地块规划为等，导致购房者事后维权困难。

房地产虚假宣传的法律问题与治理路径 图2

4. 利用自媒体传播虚假信息：一些房地产自媒体通过捏造事实、夸大其词的方式吸引关注，甚至恶意炒作楼盘的“稀缺性”或“升值潜力”，加剧市场恐慌情绪。

虚假宣传行为的危害性不容忽视：它直接损害了消费者的知情权和选择权；这种行为扰乱了房地产市场的正常秩序，导致购房者对房企信任度下降；虚假宣传还可能引发群体性事件，影响社会稳定。

虚假宣传的法律责任认定

根据相关法律法规，虚假宣传行为应当承担以下法律责任：

1. 民事责任

根据《民法典》“合同”中的相关规定，虚假宣传属于欺诈行为。消费者有权要求房企退还购房款并赔偿损失。在前述学区房案例中，购房者可以依据《民法典》第七百二十八条（关于商品房买卖合同的特殊规定）主张解除合同并要求赔偿。

2. 行政责任

根据《反不正当竞争法》第八条款的规定，虚假宣传属于不正当竞争行为，市场监管部门有权对其进行查处，并处以罚款、吊销营业执照等行政处罚。在“科技公司虚假宣传案”中，该公司因虚构教育资源被依法罚款10万元。

3. 刑事责任

在情节严重的情况下，虚假宣传行为可能构成刑法中的相关罪名。根据《刑法》第二百二十二条的规定，虚假广告罪可判处有期徒刑或拘役，并处罚金。如果房企的虚假宣传行为导致购房者重大损失，相关责任人可能面临刑事追究。

虚假宣传的治理路径

针对房地产虚假宣传问题，可以从以下几个方面着手治理：

1. 加强预售监管

政府部门应严格审查房企的预售资质和宣传材料，确保其真实性和合法性。对预售楼盘的广告内容进行前置审核，并要求房企提供相关证明文件支持其宣传内容。

2. 提升消费者维权意识

通过开展法律宣传活动，提高购房者对虚假宣传行为的识别能力，并引导其在发现违规行为时及时向相关部门举报。

3. 完善法律法规

针对房地产市场的特点，进一步细化相关法律法规，明确房企、销售代理机构及自媒体的法律责任，建立完善的失信惩戒机制。

4. 强化监管协作

在治理虚假宣传过程中，需要市场监管、住建、等多个部门协同，形成合力。对于涉及虚假宣传的案件，应由多部门联合调查，并依法严肃处理。

房地产虚假宣传问题不仅关系到消费者的合法权益，更影响着整个房地产市场的健康发展。通过加强法律法规建设、完善监管机制和提升消费者维权意识，我们能够有效遏制虚假宣传行为的发生，维护市场公平正义，促进房地产市场的长期稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）