虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范策略

虚假宣传房屋性质的定义与现实危害

在近年来的房地产市场中，虚假宣传问题屡见不鲜，其中尤以“虚假宣传房屋性质”最为突出。“虚假宣传房屋性质”，是指房地产开发企业在销售商品房时，通过广告、宣传资料或口头承诺等方式，故意夸大或者虚构房屋的实际用途、功能、权属等重要信息，误导购房者作出错误的购房决策。这种行为不仅违反了多项法律法规，还严重损害了购房者的合法权益，破坏了房地产市场的公平秩序。

从法律角度来看，“虚假宣传房屋性质”可以表现为多种形式。开发商可能声称处房产为“商住两用”，但规划用途仅为居住；或者故意隐瞒土地使用权的剩余期限，掩盖“限期内住宅变商业”的真实情况；甚至通过虚构“学区房”概念吸引家长购房者，但该区域并未被列入官方划定的学区范围。这些行为的本质都是利用信息不对称的优势，侵害购房者的知情权和选择权。

从现实危害性来看，“虚假宣传房屋性质”对社会造成的负面影响不容忽视。这种行为直接损害了购房者的经济利益。购房者基于虚假宣传支付了更高的房价，却未能获得与宣传相符的房屋功能或价值。虚假宣传破坏了市场信任机制，导致潜在购房者对房地产市场的整体信心下降。这类行为还可能引发大量诉讼纠纷，加重司法资源的负担。

虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范策略 图1

法律基础：虚假宣传房屋性质的主要表现形式及法律依据

根据《中华人民共和国广告法》《商品房销售管理办法》等相关法律法规，“虚假宣传房屋性质”主要表现在以下几种形式：

1. 虚假宣传房屋用途

部分开发商在楼盘广告中宣称处可作为商业用途，但该区域的规划土地性质为居住用地。这种行为违反了《城乡规划法》和《房地产广告发布暂行规定》，属于典型的虚假宣传行为。

2. 隐瞒房屋权属信息

一些开发商故意隐瞒房屋的土地使用权年限问题。在“商住两用”楼盘中，部分购房者可能购买的是40年产权的商业用地，而开发商却未明确告知这一关键信息，导致购房者误以为是70年住宅用地。

3. 虚构教育配套资源

学区房概念近年来备受关注，一些开发商为了吸引购房者，虚构楼盘周边存在优质教育资源的情况。这种行为不仅误导了购房决策，还可能违反《教育法》和《广告法》的相关规定。

4. 夸大房屋功能与服务

部分开发商在宣传中夸大房屋的智能化设施、物业管理水平等，但实际交付时却严重不符。这种“货不对板”的情况同样构成虚假宣传。

从法律依据来看，我国目前针对房地产广告的规范主要集中在《商品房销售管理办法》《房地产广告发布暂行规定》以及《消费者权益保护法》中。《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产广告的内容必须真实、合法、准确，不得含有或者投资回报的承诺。”而《广告法》第28条则明确禁止发布虚假广告，并规定了相应的法律责任。

虚假宣传房屋性质的法律责任与实际案例分析

1. 民事责任

根据《消费者权益保护法》，购房者有权要求开发商承担欺诈赔偿责任。如果开发商在销售过程中存在虚假宣传行为，购房者可以主张退房并要求退还已付房价款，或者要求开发商赔偿房屋差价损失。

2. 行政责任

对于虚假宣传行为，住建部门可以依据《商品房销售管理办法》对其进行行政处罚，包括罚款、吊销预售许可证等。房企因未如实告知购房者的土地使用权年限问题，被处以50万元的行政罚款。

3. 刑事责任

虚假宣传房屋性质|房地产广告中的法律风险与防范策略 图2

在些情节严重的案例中，虚假宣传房屋性质的行为可能构成刑法中的“非法经营罪”或“诈骗罪”。开发商故意虚构楼盘为“学区房”，并大量售出后逃匿，最终被司法机关以合同诈骗罪定罪。

实际案例分析：知名房企因虚假宣传房屋性质被起诉

知名房地产开发企业在其项目宣传中声称所售房产为“商住两用”，但购房者在收楼时发现该楼盘的实际用途仅为居住。部分购房者以此为由提起诉讼，要求开发商赔偿差价损失并解除购房合同。法院最终判决支持了购房者的诉求，并认定开发商构成虚假宣传的民事欺诈行为。

防范策略：如何避免虚假宣传房屋性质带来的法律风险

1. 购房者层面：增强法律意识，谨慎选择房源

购房者在置业过程中应充分提升自身法律意识，仔细阅读楼盘销售合同及补充协议，特别注意房屋用途、土地年限等关键信息。购房者可以通过官方渠道查询楼盘的真实性质，避免被销售人员误导。

2. 开发商层面：严格遵守法律法规，规范广告发布

开发商应当建立完善的内部审核机制，确保所有广告内容真实合法，不得夸大或虚构房屋功能及相关配套资源。在实际销售过程中，开发企业应主动向购房者揭示房屋的各项限制条件，避免因信息隐瞒而引发纠纷。

3. 行政部门层面：加强监管力度，完善制度建设

政府相关部门应当加大对房地产广告的监管力度，建立常态化的抽查机制，并对虚假宣传行为保持高压打击态势。建议出台更加细致的操作规范，明确开发商在楼盘宣传中的法律义务，减少“擦边球”式违规现象的发生。

构建公平透明的房地产市场环境

虚假宣传房屋性质的问题不仅关系到单个消费者的权益保护，更是整个房地产市场健康发展的关键问题。只有通过购房者、开发企业府监管部门的共同努力，才能逐步建立起规范有序的市场秩序，切实维护购房者的合法权益，推动房地产市场的持续健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）