房地产虚假宣传|房地产广告中违法信息的表现与法律风险分析

“房地产虚假宣传”？

“房地产虚假宣传”是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告、宣传资料、销售人员口头介绍等方式，对商品房及其相关设施、服务进行夸大、隐瞒或者虚构事实的不正当行为。这种行为违反了《反不正当竞争法》《广告法》《消费者权益保护法》等相关法律规定，不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。

在法律实践中，虚假宣传的表现形式多种多样，常见的包括：

1. 虚构房号或楼盘位置：声称“距离市中心仅5分钟车程”，但需要30分钟以上；

房地产虚假宣传|房地产广告中违法信息的表现与法律风险分析 图1

2. 夸大升值潜力：承诺“未来十年房价翻倍”“学区房必定暴涨”等不切实际的收益；

3. 隐瞒不利因素：如 omitting 公共设施缺失、噪音污染或周边规划中的负面信息；

4. 虚假宣传配套设施：声称楼盘配备“高端商业综合体”“名校分校”，但并未落实。

这些行为不仅触犯了法律，也会在购房者发现真相后引发大量纠纷。

房地产虚假宣传的法律性质与责任认定

在中国，《广告法》《反不正当竞争法》等法律规定了房地产广告不得包含虚假或引人误解的内容。具体而言：

1. 民事责任：如果购房者因虚假宣传而遭受损失，可以依据《消费者权益保护法》要求赔偿。

2. 行政责任：相关部门可对虚假宣传行为进行罚款、暂停预售资格等行政处罚。

3. 刑事责任：情节严重的虚假宣传行为可能构成“虚假广告罪”，涉案人员将面临刑事处罚。

在司法实践中，认定房地产虚假宣传需要综合考虑广告内容是否足以误导消费者、虚假信息的重要性以及购房者的实际损失等因素。在知名案件中，房企因虚假宣传“学区房”被法院判决承担赔偿责任，并缴纳了高额罚款。

虚假宣传的核心表现与典型案例

房地产虚假宣传|房地产广告中违法信息的表现与法律风险分析 图2

虚假宣传在房地产领域的具体表现形式多种多样，以下是一些典型的案例和分析：

1. 夸大或虚构交通便利性：

- 房企广告称“步行即可到达地铁站”，但需要换乘两次公交才能到达。

- 法院认定这种行为构成虚假宣传，并判决开发商承担赔偿责任。

2. 过度承诺教育配套：

- 楼盘声称“引进优质教育资源，预计明年开学”，但土地规划尚未审批通过。

- 这种行为属于典型的虚假允诺，违反了《广告法》的相关规定。

3. 隐瞒环境问题：

- 一些楼盘周边存在工厂、机场等噪音源，这些信息未能在宣传中提及，导致购房者入住后权益受损。

- 此类行为同样构成欺诈，购房者可要求赔偿。

房地产虚假宣传的法律后果与应对措施

1. 法律后果：

- 民事责任：消费者可以要求退还定金、房价款，并主张惩罚性赔偿；

- 行政责任：相关部门可以对房企进行罚款、暂停预售资格等处罚；

- 刑事责任：如果虚假宣传行为构成“虚假广告罪”，相关责任人最高可判处有期徒刑并处罚金。

2. 房企的应对措施：

- 在宣传中严格遵守法律法规，避免虚假承诺；

- 完善内部审核机制，确保广告内容真实准确；

- 与购房者签订合明确写入所有承诺事项，并保留证据。

3. 消费者维权建议：

- 留存楼盘宣传资料、销售人员承诺记录等证据；

- 发现虚假宣传时及时向当地住建部门投诉或向法院提起诉讼；

- 注意区分“售楼员个人意见”与房企官方宣传，避免因误解而导致损失。

房地产广告中的法律红线

在房地产广告中，以下内容属于明确禁止的范围：

1. 不得使用绝对化用语：如“最优”“最佳”“唯一”等。

2. 不得虚构房源信息：包括房号、价格、面积等关键信息。

3. 不得夸大升值潜力或投资回报率：宣传中不得出现“ guaranteed returns ”等内容。

4. 不得隐瞒重要事实：如周边环境问题、土地用途变化等。

房企在制作广告时，应当聘请专业法律顾问进行审查，确保内容合法合规。也需要建立完善的售后服务体系，及时解决购房者提出的合理诉求。

虚假宣传的法律规制与市场净化

中国政府一直在加强房地产市场的监管力度，严厉打击虚假宣传等违法行为。2023年，《关于规范房地产市场秩序的通知》明确提出要严肃查处虚假广告、捂盘惜售等违规行为。

为了进一步净化市场环境，未来可以从以下几个方面着手：

1. 完善法律法规：细化房地产广告的发布标准，明确虚假宣传的认定 criteria。

2. 加强部门协作：住建、工商、等部门应当联合执法，形成监管合力。

3. 推动信息披露透明化：要求房企在销售环节公开更多真实信息，减少信息不对称。

4. 鼓励社会监督：发动消费者和媒体参与监督，举报虚假宣传行为。

房地产虚假宣传不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了市场公平竞争秩序。依法打击虚假宣传行为，不仅是维护购房者权益的需要，更是推动整个行业健康发展的必由之路。

随着法律法规的不断完善和监管力度的加大，房企必须更加注重合规经营，避免因虚假宣传而承担法律风险。消费者也需要提高警惕，学会用法律保护自己的合法权益。

房地产市场是一个复杂的系统工程，只有各方主体共同努力，才能实现市场的可持续健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）