虚假宣传与购房合同解除权|解析虚假宣传可以退房的法律依据

随着房地产市场的不断发展，虚假宣传问题在商品房销售中日益突出。购房者在面对开发商的宣传时，往往难以识别其中的真假，这不仅影响了购房者的合法权益，也给房地产业的健康发展带来了隐患。从法律角度深入解析“虚假宣传可以退房”这一问题，探讨其法律依据、适用范围及操作要点。

“虚假宣传”的定义与表现形式

在法律领域，“虚假宣传”是指经营者通过广告、宣传资料或其他媒介，对商品或服务进行夸大或虚构的描述，以误导消费者的行为。在房地产销售中，虚假宣传的表现形式多种多样：

1. 面积虚增：将赠送面积计算为实际使用面积，或故意模糊公摊面积的计算方式。

虚假宣传与购房合同解除权|解析“虚假宣传可以退房”的法律依据 图1

2. 配套虚设：夸大楼盘周边的教育、医疗、商业等配套设施建设情况。

3. 规划造假：虚构未来规划，如轻轨站点、学校落户等项目。

4. 绿化渲染：过度美化景观环境，与实际交付情况不符。

5. 价格误导：以“特价房”、“限时优惠”等吸引购房者，实则并无诚意。

这些行为不仅违反了《反不正当竞争法》和《广告法》，更直接侵犯了购房者的知情权和公平交易权。

“虚假宣传可以退房”的法律依据

根据我国相关法律规定，购房合同中的部分内容属于 Developers 的如实告知义务。当开发商存在虚假宣传行为时，购房者有权解除合同并要求赔偿损失。

（一）《民法典》的相关规定

《中华人民共和国民法典》第五百零一条规定：

> “缔约人对格式条款负有说明义务的，该义务人未履行或者不完全履行该义务，导致相对人没有注意或理解与其有重大利害关系的条款内容的，相对人有权请求人民法院或者仲裁机构确认该条款无效。”

在商品房买卖合同中，开发商的宣传资料通常被视为要约邀请。但如果其宣传内容对购房者的决策产生了实质性影响，则该宣传内容可能被认定为要约的一部分，具有法律约束力。

（二）《消费者权益保护法》的规定

《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条明确指出：

> “经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”

在虚假宣传的情况下，购房者的权益不仅包括合同解除权，还包括要求开发商承担相应赔偿责任。

（三）司法实践中的典型案例

虚假宣传与购房合同解除权|解析“虚假宣传可以退房”的法律依据 图2

2021年中级法院审理的一起案件中，购房者因开发商虚构“学区房”概念而提起诉讼。法院最终认定开发商存在欺诈行为，并判决其退还全部购房款并支付三倍赔偿。

“退房”操作的法律要点

在实际操作过程中，“虚假宣传可以退房”的实现需要考虑以下几个关键因素：

（一）合同解除权的时间限制

根据《民法典》的相关规定，购房者应在知道或应当知道权益受损之日起一年内行使解除权。超过这个时间限制，权利可能失效。

（二）证据的收集与固定

购房者需保存所有相关宣传资料、置业顾问承诺记录、购房合同等证据。这些材料将成为主张退房的关键依据。

（三）协商与诉讼的路径选择

1. 友好协商：购房者可先与开发商进行沟通，要求解除合同并退还购房款。

2. 法律诉讼：若协商未果，购房者可通过法律途径提起诉讼。在司法实践中，法院通常会要求开发商提供更正说明，并责令其承担相应责任。

（四）违约金的处理

在部分案例中，购房者可能需要支付一定比例的违约金。具体金额需根据合同约定及实际情况确定。

购房者的权益保护措施

为避免陷入虚假宣传的陷阱，购房者应采取以下防范措施：

1. 审慎查看五证：楼盘是否具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等“五证”是保障自身权益的基础。

2. 关注交付标准：了解清楚各项设施的交付时间及标准，避免被未来规划所误导。

3. 核实宣传对广告中的关键信行核实，必要时可向政府部门查询相关文件。

4. 及时行使权利：一旦发现虚假宣传行为，应立即采取法律行动，以免错过维权的最佳时机。

“虚假宣传可以退房”这一原则的确立，体现了我国法律对购房者合法权益的保护。但这种权利的实现并不意味着购房者的随意违约，而是建立在事实基础和法律依据之上的。购房者应当增强法律意识，在购房过程中保持警惕，并积极运用法律维护自身权益。

房地产市场的健康发展需要企业诚信经营与消费者理性选择的共同作用。只有当双方的权利义务得到充分保障时，整个行业才能实现可持续发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）