卖房的代理公司虚假宣传及其法律责任探讨

——卖房的代理公司虚假宣传现象的现状与危害

在房地产市场中，房产销售代理公司扮演着重要的角色。这些公司通过代理开发商的楼盘销售，为购房者提供居间服务，理论上应当遵循诚实信用原则，如实向消费者传达房屋信息及交易条件。在现实商品房交易过程中，卖房的代理公司为了追求业绩和佣金利益，往往采用虚假宣传、隐瞒真实情况等不正当手段，误导购房人作出错误的购买决策。这种行为不仅违背了市场公平竞争的原则，也严重侵害了消费者的合法权益。

虚假宣传的表现形式多种多样。有的代理公司将房屋的实际用途与规划用途混淆，夸大其词地宣传楼盘的教育配套资源；有的隐瞒拆置房、保障性住房等特殊性质；有的虚构周边配套设施，如虚标地铁站点距离、夸大绿化面积；有的故意混淆概念，将商业用房宣传成商住两用，或以“学区房”名义误导消费者；更有甚者，伪造交易记录、虚构客户抢购场景，营造紧张的销售氛围。这些行为虽然短期内可能会带来成交量的提升，但最终会损害企业的信誉，破坏正常的市场秩序。

从法律视角深入分析卖房代理公司的虚假宣传行为，探讨其认定标准、法律责任，并结合具体案例提出应对建议。

卖房的代理公司虚假宣传及其法律责任探讨 图1

代理公司在销售中的虚假宣传行为类型

为了更好地理解卖房代理公司虚假宣传的具体表现形式，我们将其归纳为以下几种类型：

1. 夸大或虚构楼盘设施与周边配套：包括夸大绿化面积、公共设施建设标准，虚标距离地铁站点、知名学校等。

2. 隐瞒房屋属性及限制性信息：未如实告知拟售房屋为商住两用性质、拆置房或者共有产权住房等。

3. 虚构销售业绩与客户评价：通过编造销售记录或客户好评来营造热销假象，误导消费者认为不购买将失去机会。

4. 滥用专业术语进行概念炒作：如将普通住宅宣传为"学区房"、"教育地产"，或是夸大リフォーム空间。

5. 虚标价格信息：通过虚假折扣、特价房等营销手段制造价格优势假象。

以上这些行为在销售过程中屡见不鲜，严重损害了消费者的知情权和选择权。根据《中华人民共和国广告法》《商品房销售管理办法》等法律规定，这些行为均构成虚假宣传。

虚假宣传的法律认定标准

为了准确认定卖房代理公司的虚假宣传行为，我们需要结合相关法律法规进行分析。

1. 刑事犯罪认定：非法经营罪

根据《关于审理非法经营活动刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋销售过程中如果通过夸大或虚构事实手段大肆招揽业务，并因此获取不正当利益，情节严重的话可以认定为非法经营罪。需要结合实际骗取金额及被害人数量等情节来判断是否构成犯罪。

2. 民事赔偿责任

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，卖房代理公司的虚假宣传行为属于欺诈易行为，购房者有权要求退迚购房款并赔偿损失。

- 欺诈销售：依据《消费者权益保护法》第5条，若存在故意隐瞒真实情况或提供虚假信息，构成欺诈行为的，消费者可以要求惩罚性赔偿。

2. 缔约过失责任：买受人基于虚假描述作出不正当的意思表示，可以请求撤销合同并赔偿损失。

3. 行政处罚

根据《房地产经纪管理办法》等规定，房地产经纪机构存在虚假宣传行为的，房管部门可责令改正、罚款，情节严重的吊销营业许可证。

典型案例分析与法律责任

案例一：虚构学区房案

A代理公司受开发商委托销售住宅小区楼盘，其明知该小区不在任何学校招生范围内，却在售楼部现场、朋友圈广告中大肆宣称"距离市中心名校仅50米"。王女士因此购买一套新房，孩子入学时发现无法享受对应教育资源。案发後A公司被主管机关查处。

责任分析：

- 民事责任：需承担退迚房款并赔偿损失。

- 行政责任：根据《房地产经纪管理办法》，对中介机构实施行政处罚。

案例二：价格虚标案

B代理公司为促销新房，虚报"特惠房源""一口价销售"，购房者购房实际签署合同价格远高於前期广告宣称。李等人後来发现价格欺诈，将中介公司告上法庭。

责任分析：

- 民事责任：根据《消费者权益保护法》第5条，李等消费者可以请求退还差价并赔偿。

2. 行政处罚：主管机关可责令改正并处罚款。

建房销售代理公司应如何规范自身行为

为了避免因虚假宣传而承担法律责任，卖房代理公司应当采取以下措施：

1. 严格遵守法律法规

- 如实介绍信息，不夸大、不隐瞕。

- 在广告宣传中避免使用模糊性语言。

2. 建立完善的内部监督机制

- 设立内部稽查部门，对营销人员的销售行为进行监督。

- 定期开展法律培训，提高从业人员的法律意识。

3. 与开发商签订诚实信用条款

- 明确双方不得通过不正当手段扰乱 market秩序。

- 可以设立奖惩机制约束代理行为。

4. 主动承担社会责任

- 引导消费者理性购房，避免 Blindly pursue sa targets.

5. 购买合法保险产品

卖房的代理公司虚假宣传及其法律责任探讨 图2

- 对於因信息错误导致购房者损失的风险，可考虑投保相应保险以转嫁风险。

消费者权益保护对策

面对卖房代理公司的虚假宣传行为，购房人也应该提高自身防范能力：

1. 多方核实楼盘信息：不要轻信销售人员单方面介绍，应主动调查。

2. 签署购房合同前仔细阅览所有条款，必要时 seeks legal advice.

3. 保留相关证据

- 包括售楼广告、宣传册页、微信朋友圈截图等。

4. 积极维护自身权益：发现虚假宣传行为及时向主管机关投诉，必要时提起法律诉讼。

卖房代理公司的虚假宣传问题直接影响房地产市场的健康发展。只有当各方主体树立诚信经营的理念，共同维护市场秩序，才能促进房地产行业的稳定与可持续发展。作为监管部门更应该加大执法力度，完善监管制度，为消费者营造一个公平、透明的交易环境。

在本文中，我们详细探讨了卖房代理公司的虚假宣传行为种类及其法律责任，并提出了规范行业秩序的具体建议。预期这篇文章将为相关从业人员提供有益参考，也能够引起社会各界对此问题的重视。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）