购房虚假宣传误导消费的法律规制与责任追究

在当今中国庞大的房地产市场中，虚假宣传和误导性广告已成为一个亟待解决的问题。购房是每个家庭生活中的一项重大决策，涉及巨大的经济投入和长期的居住规划。许多购房者在购房过程中常常受到不实信息的影响，导致其合法权益受损。《银行保险机构投诉管理办法》虽然主要针对金融领域的消费者权益保护问题，但其中的一些原则和规定也为分析购房虚假宣传误导消费提供了法律依据。

虚假宣传和误导性广告不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的秩序。从虚假宣传的定义、类型、危害以及法律责任等方面进行深入探讨，并结合《银行保险机构投诉管理办法》的相关规定，提出规范购房市场的重要建议。

购房虚假宣传误导消费的法律规制与责任追究 图1

购房虚假宣传的定义与分类

(一) 虚假宣传的定义

虚假宣传是指房地产开发企业和中介机构通过广告、宣传资料、销售人员口头介绍等，故意夸大或虚构商品房及其相关配套设施的信息，以误导购房者作出决定的行为。夸大房屋面积、虚构周边教育资源、隐瞒不利因素（如噪音污染、交通不便）等。

(二) 虚假宣传的分类

根据表现形式，虚假宣传主要可分为以下几种：

1. 夸大房产质量

如虚构房屋抗震等级、装修标准、智能化设施等。

2. 虚构周边配套设施

如谎称附近有优质学校、地铁站、商场或医院，但并未落实。

3. 隐瞒不利因素

如未告知购房者房屋存在质量问题、土地性质变更等问题。

4. 价格误导

通过虚假折扣、返佣或其他优惠手段吸引购房者，但最终无法兑现。

购房虚假宣传的法律问题

(一) 虚假宣传与消费者权益保护

根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或服务有虚假宣传行为的，应当承担相应的法律责任。在购房过程中，房地产开发企业作为销售者，负有提供真实信息的义务。如果其通过虚假宣传误导购房者签订合同，购房者有权要求赔偿。

(二) 虚假宣传与广告法

《广告法》第二十八条明确规定，广告内容不得包含虚假或者引人误解的信息。对于购房虚假宣传行为，《广告法》赋予了市场监管部门查处的权利。虚构房地产项目周边环境、夸大房屋功能等行为均属于违法广告。

(三) 与商品房销售相关的法律规定

购房虚假宣传误导消费的法律规制与责任追究 图2

根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业在销售商品房时应当提供真实、准确的楼盘信息，并对其销售人员的宣传内容负责。如果因虚假宣传导致合同履行出现问题，购房者可以依据《民法典》第七百三十一条规定，要求解除合同并索赔。

购房虚假宣传的危害

(一) 损害消费者合法权益

虚假宣传可能导致购房者在不知情的情况下购买了不符合预期的房产，甚至可能因质量问题或配套设施缺失而陷入经济和生活的困境。

(二) 影响市场公平竞争

虚假宣传行为破坏了房地产市场的公平秩序，使得合法经营的企业难以与之竞争，最终损害整个行业的健康发展。

购房虚假宣传的责任追究

(一) 行政责任

市场监管部门可以依法对虚假宣传行为进行查处，并依据《广告法》和《商品房销售管理办法》予以罚款或吊销营业执照。

(二) 民事责任

购房者在受到虚假宣传误导后，可以向法院提起诉讼，要求房地产开发企业承担民事赔偿责任。根据《民法典》，虚假宣传属于欺诈行为，购房者有权主张退还购房款并获得三倍赔偿。

购房市场的规范与建议

(一) 完善监管机制

相关部门应加强对房地产广告的审查力度，建立虚假宣传 blacklist 制度，对违法企业进行公示和处罚。

(二) 提高消费者法律意识

购房者在购房前应详细了解房产信息，保留相关宣传资料，并通过正规渠道核实楼盘的真实性。

(三) 加强行业自律

房地产行业协会应当制定行业准则，鼓励企业在合法合规的前提下开展经营活动，维护市场秩序。

购房虚假宣传问题不仅关系到消费者的合法权益，也影响着整个房地产市场的健康发展。通过完善法律制度、加强监管力度和提升消费者法律意识，可以有效遏制虚假宣传行为，保障购房者的基本权益。《银行保险机构投诉管理办法》虽然主要针对金融领域，但其中关于消费者权益保护的思路也为规范购房市场提供了重要的启示。只有在全社会共同努力下，才能构建一个公平、透明的房地产市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）