房产中介虚假宣传的法律后果及责任追究

房产中介行业作为连接购房者与卖房者的重要桥梁，在房地产市场中扮演着不可或缺的角色。随着市场竞争的日益激烈，一些房产中介为了吸引客户、提升交易量，往往采取各种不正当手段进行虚假宣传。这种行为不仅违背了诚实守信的基本原则，还严重损害了消费者的合法权益，扰乱了市场秩序，甚至可能导致整个行业的信任危机。从法律角度出发，深入分析房产中介虚假宣传的相关问题，探讨其法律后果及责任追究机制。

我们需要明确“房产中介虚假宣传”。虚假宣传是指房产中介在提供服务过程中，通过虚构事实、隐瞒真相或者夸大其词等方式，误导消费者相信某种不真实的房屋信息或交易条件的行为。这种行为不仅违反了《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》的相关规定，还可能导致购房者在购房决策上产生重大误解，甚至承担不必要的经济损失。

房产中介虚假宣传的表现形式多种多样，包括但不限于以下几种：

中介虚假宣传的法律后果及责任追究 图1

1. 误导性广告：中介机构通过夸大房屋面积、虚构房龄、隐瞒房屋缺陷等发布不实房源信息。

2. 夸大房屋条件：中介机构在带看过程中故意夸大房屋的优点，如学区优势、潜力等，或者隐晦性地承诺未来的规划利好。

3. 隐瞒重要信息：中介机构未向购房者披露房屋的真实状况，周边环境问题、历史遗留问题等。

接下来，从法律后果和责任追究的角度，详细分析中介虚假宣传的法律责任，并探讨如何通过完善法律法规、加强监管力度及提升消费者自我保护意识来遏制此类行为的发生。

虚假宣传的法律后果

中介虚假宣传的行为不仅损害了购房者的合法权益，还扰乱了房地产市场的正常秩序。根据相关法律规定，中介虚假宣传可能承担以下几种法律后果：

1. 民事责任

购房者因虚假宣传而遭受经济损失时，可以依据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，向中介机构提起诉讼，要求其承担相应的民事赔偿责任。

具体而言，如果中介机构在广告或推介中做出明确承诺（如“保证”、“学区房”等），但实际情况与之不符，购房者可以根据欺诈理论要求赔偿。如果因虚假宣传导致购房合同被解除，中介还可能需要退还已收取的佣金或其他费用。

2. 行政责任

根据《反不正当竞争法》第二十四条的规定，中介的虚假宣传行为属于典型的商业欺诈行为，市场监督管理部门有权对其进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。

如果中介机构发布误导性广告，相关部门可以责令其停止发布违法广告，并处以一定数额的罚款；情节严重的，还可以吊销其营业执照，禁止其继续从事中介业务。

3. 刑事责任

在某些情况下，中介的虚假宣传行为可能触犯刑法的相关规定。

- 如果中介机构虚构房源信息，诱骗购房者支付定金或首付款，并将资金非法占有，这种行为可能构成诈骗罪。

- 如果中介机构隐瞒房屋的重大缺陷（如房屋存在严重结构安全隐患），导致购房者遭受重大损失甚至人身伤亡，则可能构成过失致人死亡或其他相关罪名。

随着法律的完善和监管力度的加大，中介领域的刑事追责案例逐渐增多。某些“套路签”事件中，中介机构通过虚假宣传诱导购房者支付高昂定金后卷款跑路，已被司法机关以诈骗罪追究其刑事责任。

责任追究机制

在实际操作中，中介虚假宣传的责任追究涉及多个层面的主体，主要包括以下几类：

1. 中介机构的直接责任

作为房地产交易服务的主要提供者，中介机构对其发布的广告内容及从业人员的行为负有直接管理责任。如果中介机构未能尽到合理的审查义务或监督职责，则可能被认定为“明知故犯”，从而承担连带责任。

在一起虚假宣传案件中，法院判令中介机构因其发布不实房源信息而向购房者赔偿损失，并承担相应的行政处罚责任。这表明，即使中介机构并非直接实施虚假宣传行为的主体，但如果未尽到管理职责，仍然需要为其员工的行为承担责任。

2. 从业人员的责任

在中介行业中，虚假宣传行为通常是由具体从业人员实施的。根据《劳动合同法》和相关劳务法律法规的规定，如果中介机构的工作人员存在虚假宣传行为，则可能被追究相应的民事或刑事责任。

一些地方性法规还规定，对于从事中介业务的人员，应当具备相应的从业资质，并接受定期培训。如果从业人员因虚假宣传行为受到行政处罚甚至刑事追责，其职业也可能被吊销，从而影响其未来的职业发展。

3. 消费者自我保护责任

尽管中介虚假宣传的责任主要在于中介机构及其从业人员，但购房者也应提高自身法律意识，主动维护自己的合法权益。

在签订购房合同前，购房者应仔细查看房屋的相关证件和资料，必要时可以委托专业机构进行查验。如果发现存在虚假宣传行为，应及时向相关部门投诉举报，并通过法律途径维护自身权益。

购房者还可以通过以下保护自己：

- 留存证据：保存所有与中介相关的沟通记录、广告宣传材料及合同文本。

- 拒绝不合理承诺：对于中介机构的夸大性承诺，应保持警惕并明确表示不接受。

- 寻求专业帮助：在涉及重大交易决策时，可以律师或相关专业人士的意见。

应对措施

针对中介虚假宣传问题，仅仅依靠事后追究责任是远远不够的。我们需要从法律、监管和社会监督等多个层面入手，建立完善的预防和惩治机制。

1. 完善法律法规

目前，我国关于中介虚假宣传的法律规定较为原则化，缺乏具体的实施细则和操作标准。有必要进一步完善相关法律法规，明确虚假宣传的认定标准及处罚措施。

可以借鉴国外经验，在《反不正当竞争法》中增加专门针对中介机构的规定；或者在《消费者权益保护法》中单列一章，详细规定中介行业的特殊规则。

2. 加强行业自律

中介行业协会应充分发挥其作用，制定行业规范和职业道德准则，并对会员单位进行定期监督和检查。对于违反行业规定的成员单位，可以采取公开谴责、暂停会籍等进行处罚。

房产中介虚假宣传的法律后果及责任追究 图2

中介机构也可以通过建立内部审核机制、完善员工培训体系等方式，提升自身抗风险能力，避免因虚假宣传而导致的法律纠纷。

3. 强化监管力度

政府相关部门应加强对房产中介行业的日常监管，建立健全信息共享和联合惩戒机制。对于存在虚假宣传行为的中介机构，应依法予以查处，并在信用评价系统中进行记录，纳入失信黑名单。

可以建立“中介信用档案”，将中介机构及其从业人员的违规行为记录在案，并向公众公开。如果某机构多次被举报或处罚，则可以在行业内实施联合惩戒，限制其业务开展。

4. 提升消费者维权意识

消费者是虚假宣传行为的主要受害者，也是维护市场秩序的重要力量。通过开展法律宣传活动、发布消费警示等方式，可以有效提高消费者的防范意识和维权能力。

各地的市场监管部门可以定期举办“中介行业风险预警”专题讲座，向公众讲解虚假宣传的危害及应对策略；也可以通过或公众，及时公布典型案例和查处结果，提醒消费者谨防上当受骗。

房产中介行业的虚假宣传问题不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的正常秩序。对此，我们需要从法律、行政、行业和社会等多个维度入手，构建全方位的监管体系，形成有效的惩治和预防机制。只有这样，才能真正遏制虚假宣传行为，促进中介行业的健康发展，维护人民群众的利益。

随着法律法规的进一步完善和技术手段的进步（如大数据分析、区块链技术的应用），我们有理由相信房产中介行业将变得更加透明和规范，消费者的权益也将得到更好的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）