房屋虚假宣传可退房吗？法律解析与实务探讨

随着我国房地产市场的快速发展，房屋买卖纠纷问题日益突出。因虚假宣传引发的购房人退房争议尤为常见。从法律规定、司法实践等角度出发，系统阐述房屋虚假宣传是否构成退房事由这一核心问题。

房屋虚假宣传行为概述

房屋虚假宣传是指房地产开发企业在销售商品房过程中，通过广告宣传、沙盘展示、销售人员介绍等形式，对楼盘的规划建设、周边环境、房屋质量、功能用途等事项作出不实或夸大其词的表述。这种行为往往会使购房人在信息不对称的情况下产生错误认识，并基于此做出购买决定。

根据《中华人民共和国广告法》第二条及《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告内容必须真实、准确、完整，不得含有虚假或者引人误解的内容。具体而言，下列情形属于房屋虚假宣传的常见表现：

房屋虚假宣传可退房吗？法律解析与实务探讨 图1

1. 夸大宣传房屋功能：将普通商品房宣传为学区房、医疗规划区等特殊用途房产；

2. 虚增建筑规模：夸大楼盘占地面积、绿化率、容积率等指标；

3. 虚构周边配套：宣称项目周边有学校、商场、地铁等设施，实则并无明确规划或时间表；

4. 隐瞒不利因素：如未如实告知房屋存在的抵押权、限制转让情形或其他权利瑕疵。

购房者主张退房的法律依据

当房地产开发企业存在虚假宣传行为时，购房人可以通过以下法律途径主张解除合同并退还已付房款：

（一）欺诈解除权

房屋虚假宣传可退房吗？法律解析与实务探讨 图2

根据《民法典》百四十八条之规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下实施民事法律行为，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销该法律行为。

在商品房买卖中，如果开发商的虚假宣传足以影响购房人的购买决策，则可以认定为欺诈。此时，购房人享有合同解除权，可主张退房并要求赔偿损失。

（二）合同条款约定

部分购房合同中会明确约定广告宣传内容作为合同组成部分，或者承诺达到某种宣传标准否则承担相应责任。此时，购房者可以根据合同具体条款主张权利。

（三）司法解释规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的 infrastructure、公共服务设施所作的说明和允诺，如果能够影响购买人订立合同的意思表示的内容，视为要约。"如果虚假宣传涉及商品房的基本情况或核心设施，则可能导致合同无效或可撤销。

司法实践中对退房请求的支持条件

尽管从法律规定来看，购房者在遭遇房屋虚假宣传时有权解除合同并主张退房，但能否获得法院支持还需满足以下条件：

（一）证明存在虚假宣传事实

购房人需要提供充分证据证明开发商确实进行了虚假宣传。常见的证据包括广告宣传单、售楼处展示资料、销售人员承诺记录等。

（二）证明受虚假宣传影响

购房人需举证其决策过程受到虚假宣传的影响，即假使不存在该虚假宣传，其可能不会选择购买该房产。

（三）及时行使退房权利

购房者应当在知道或应当知道虚假宣传之日起一定期限内（通常为一年）行使合同解除权，否则可能丧失胜诉权利。

特殊情形下的退房处理

除了上述一般情况外，以下几种特殊情形同样需要特别关注：

（一）期房与现房的区别对待

对于期房项目，购房者在签订合往往只能看到宣传材料和沙盘模型。若最终交付房屋与宣传不符，在满足欺诈构成要件的前提下，购房者仍可主张退房。

（二）捆绑销售与虚假优惠

部分开发商会在宣传中承诺赠送面积、车位或其他福利，但在实际履行中不予兑现。这种情况下，购房者同样可以主张解除合同。

（三）公共设施未达标准

如广告中称项目周边有名校分校或商业综合体，但最终未能实现，则购房人有权要求退房。

购房者的权益保护策略

为了避免在房屋买卖过程中因虚假宣传而蒙受损失，购房者应当采取以下应对措施：

（一）全面了解项目信息

购房者应通过正规渠道查询土地用途规划、周边配套设施的建设时序等官方文件，而不应轻信开发商的广告宣传。

（二）签订补充协议

在购房合同之外，单独就虚假宣传可能产生的责任签订补充协议，明确双方的权利义务。

（三）及时保存证据

对开发商发布的所有广告宣传材料进行收集、保存。对销售人员的口头承诺进行记录或要求其作出书面确认。

房屋虚假宣传作为房地产市场中的顽疾问题，不仅损害了购房者的合法权益，也不利于房地产市场的健康发展。从法律层面看，购房者在遭遇虚假宣传时确实享有退房权利，但能否实现该权利还需结合个案具体情况分析。

应进一步完善相关法律法规，严格规范房地产广告发布行为，加大对虚假宣传的处罚力度。也需要购房者提高法律意识，在购房过程中保持理性判断，及时通过法律途径维护自身权益。只有这样，才能真正构建起公平、透明的房屋交易市场秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）