虚假宣传成立是否可以退房：法律依据与实务分析

“虚假宣传成立是否可以退房”是近年来房地产交易中备受关注的问题。随着我国房地产市场的发展，开发商在楼盘销售过程中采用的各种营销手段也日益多样。在实际操作中，一些开发商为了吸引购房者，往往通过夸大其词或隐瞒真实信息的方式进行宣传，这种行为不仅违反了《广告法》和《消费者权益保护法》，还可能构成欺诈，严重损害购房者的合法权益。从法律角度出发，详细阐述虚假宣传成立时是否可以退房的相关法律规定、实务操作及司法实践。

我们需要明确“虚假宣传”。根据《广告法》第二条规定，虚假宣传是指经营者利用虚构事实、隐瞒真相或者误导性语言等手段，对商品或服务进行不真实的宣传，以达到吸引消费者的目的。在房地产领域，虚假宣传的表现形式多种多样，夸大其词地宣传楼盘周边的配套设施、虚报房屋面积、隐瞒不利因素（如噪声污染、交通不便等）以及虚构学区房信息等。

虚假宣传的核心问题在于其真实性与合法性。根据《民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果开发商在销售过程中存在虚假宣传行为，则违反了这一诚信原则，可能构成欺诈。根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，消费者可以要求赔偿其所受到的损失，并有权主张惩罚性赔偿。

虚假宣传成立是否可以退房：法律依据与实务分析 图1

在虚假宣传成立的情况下，购房者是否可以退房呢？答案是肯定的。在司法实践中，如果开发商的虚假宣传构成欺诈，购房者作为消费者有权解除合同并要求退还购房款。从法律依据、实务操作、司法实践等方面进行详细分析。

虚假宣传成立时能否退房的法律依据

1. 《民法典》的相关规定

根据《民法典》百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如果开发商通过虚假宣传诱导购房者签订购房合同，则可以认定为欺诈行为，购房者有权要求撤销合同。

2. 《消费者权益保护法》的相关规定

根据《消费者权益保护法》第二十条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的信息应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。如果开发商存在虚假宣传行为，则违反了这一法律规定，购房者可以据此主张权利。

3. 《反不正当竞争法》的相关规定

根据《反不正当竞争法》第二条规定，经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，不得采用虚假或者引人误解的商业宣传手段欺骗消费者。如果开发商通过虚假宣传行为扰乱市场竞争秩序，则可能承担相应的法律责任。

4. 司法解释的相关规定

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[203]7号）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品住宅范围、价值、使用功能等作出的说明和允诺，如果具备特定性、可诉性，则可以视为合同内容。如果开发商在广告或宣传中明确承诺了些事项，而实际并未兑现，则购房者可以据此主张权利。

虚假宣传成立时退房的具体情形

1. 虚假宣传构成欺诈

如果开发商的虚假宣传行为足以影响购房者的购买决策，并且导致购房者遭受损失，则可以认定为欺诈。此时，购房者有权根据《民法典》百四十八条和《消费者权益保护法》第五十五条规定，要求撤销合同并退房。

2. 虚假宣传导致重大误解

在些情况下，开发商的虚假宣传可能导致购房者的重大误解，但尚未达到欺诈的程度。这种情况下，购房者可以根据《民法典》百四十七条关于重大误解的规定，主张合同可撤销，并要求退房。

3. 违反公平原则

如果开发商通过虚假宣传行为，在交易中获取了不正当利益，则可能构成不公平交易。购房者可以据此主张合同无效或撤销，并要求退房。

虚假宣传成立时退房的实务操作

1. 收集证据

购房者在主张退房之前，应当积极收集相关证据，证明开发商确实存在虚假宣传行为。常见的证据包括楼盘广告、宣传资料、售楼处口头承诺、购房合同等。

2. 向相关部门投诉

购房者可以向当地住建部门或市场监督管理部门投诉，要求调查开发商的虚假宣传行为，并依据相关规定进行查处。

3. 通过司法途径解决

如果协商调解无果，购房者可以依法提起诉讼，要求撤销合同并退房。在诉讼过程中，购房者需要提交相关证据证明开发商存在虚假宣传行为，并且该行为对其购房决策产生了实质性影响。

4. 注意诉讼时效

购房者应当注意法律规定的诉讼时效，通常为三年。超过诉讼时效的，人民法院将不再予以保护。

虚假宣传成立时退房的司法实践

1. 案例分析

- 案例一：开发商在楼盘广告中宣称“XX楼盘周边将建设地铁站”，但并无相关规划。购房者购买房屋后发现被骗，遂以欺诈为由起诉要求撤销合同并退房。法院经审理认为，开发商的宣传构成虚假承诺，足以误导购房者，判决支持购房者的诉讼请求。

- 案例二：开发商在售楼处明确告知购房者“该项目为学区房”，但并未与任何学校达成。购房者发现被骗后提起诉讼。法院认为，开发商虚构学区房信息属于欺诈行为，判决撤销合同并退还购房款。

2. 司法判决要点

- 法院在审理虚假宣传退房案件时，通常会综合考虑以下因素：虚假宣传的具体内容、是否影响购房者的购买决策、是否存在实际损失等。

虚假宣传成立是否可以退房：法律依据与实务分析 图2

- 如果法院认定开发商的行为构成欺诈，则购房者有权要求撤销合同并退房。如果仅构成一般性的误导，则需要根据具体情况判断购房者是否有权主张解除合同。

虚假宣传成立时，购房者完全有权利要求退房。购房者在维权过程中需要注意收集证据、合理行使合同撤销权，并及时提起诉讼以维护自身合法权益。相关部门也应当加强对房地产市场的监管力度，严惩虚假宣传行为，维护市场秩序和消费者权益。

通过本文的分析虚假宣传不仅是对购房者个人权益的损害，更是对整个房地产市场健康发展的威胁。只有在法律层面加大对虚假宣传行为的打击力度，并在实务操作中为购房者提供更加完善的保护机制，才能真正实现公平、公正的房地产交易环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）