商品房预售引发的虚假宣传法律问题研究

近些年来，随着我国城市化进程的加快以及房地产市场的蓬勃发展，商品房预售模式已经成为房地产开发企业销售商品房的主要方式之一。在这种预售模式下，虚假宣传现象屡见不鲜，不仅损害了消费者的合法权益，也引发了诸多法律纠纷和社会信任危机。从法律角度出发，深入剖析商品房预售中虚假宣传的表现形式、法律问题及应对措施。

商品房预售引发的虚假宣传法律问题研究 图1

商品房预售？

商品房预售是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，预先出售其尚未建成的商品房的行为。这种预售模式在国际上并不少见，但在我国却是房企资金快速回笼和市场推广的重要手段。预售制度的推行，在一定程度上缓解了房企的资金压力，也让消费者能够提前锁定心仪房源。

随着市场竞争的日益加剧，部分房地产开发企业为了追求短期利益，往往会在宣传环节大做文章，甚至刻意隐瞒商品房的真实信息，误导消费者做出购房决策。

商品房预售中的虚假宣传表现形式

在实际操作中，商品房预售阶段的虚假宣传主要表现在以下几个方面：

1. 夸大宣传楼盘升值潜力

很多房地产开发企业为了吸引购房者，常常会夸大其辞地宣传楼盘未来的升值空间。声称该楼盘周边即将会有地铁建设、学校入驻、商业综合体落地等利好因素，从而抬高房价或促使消费者尽快下单。

2. 虚构优惠政策

在预售阶段，房企往往会推出各种促销活动，如“首付分期”、“购房赠送停车位”、“额外折扣”等等。这些的优惠政策很多时候都是为了吸引购房者而设计的短期营销手段，并非真实可行。更有甚者，部分企业会虚构不存在的关系或政府支持政策，误导消费者。

3. 隐瞒商品房的真实情况

在预售环节，房企通常只会向购房者展示商品房的优点和利好因素，而对于存在的问题则采取隐瞒态度。未告知购房者楼盘附近存在污染源、噪音干扰，或者周边配套设施并未落实等。

4. 虚假广告宣传

房地产开发企业通过各类媒介（如电视、报纸、互联网）发布的预售广告中，往往会使用夸张的语言和不实的照片，误导消费者对商品房及其周边环境的认知。虚构“学区房”概念，或在广告中夸大其词地描述楼盘设施。

商品房预售中的虚假宣传的法律问题

1. 合同纠纷问题

商品房预售引发的虚假宣传法律问题研究 图2

在预售过程中，购房者往往与房企签订《商品房买卖合同》，但由于房企存在虚假宣传行为，导致合同内容与实际严重不符。购房者在不知情的情况下了不具有学区房资格的商品房，或者周边配套设施并未落实等。这种情况下，购房者有权以欺诈为由解除合同或要求赔偿损失。

2. 消费者权益保护问题

虚假宣传行为直接侵害了消费者的知情权和选择权。根据《消费者权益保护法》，如果商家提供的商品与实际不符，消费者有权主张退换货或赔偿。在商品房交易中，由于属于大额交易商品，虚假宣传对消费者的损害更甚。

3. 广告法与预售合同的法律适用问题

在预售过程中，房企的行为受到《中华人民共和国广告法》和《商品房销售管理办法》等相关法律法规的约束。《广告法》明确规定，房地产广告不得含有或者投资回报的承诺，不得利用政府规划进行误导宣传等。

4. 虚假宣传与刑事责任的界定

根据我国法律规定，如果虚假宣传行为情节严重、涉及范围广泛，则可能会构成刑法中的诈骗罪或虚假广告罪。有房企通过虚构优惠政策或隐瞒重大缺陷等骗取购房者钱财，这种情况下相关责任人可能面临刑事处罚。

商品房预售中虚假宣传的法律应对措施

1. 加强法律法规的完善与落实

当前，我国《商品房销售管理办法》已经明确了房地产开发企业在预售环节的相关责任和义务。在实际执行过程中仍存在监管不到位的问题。建议进一步细化相关法律条款，明确虚假宣传行为的认定标准及处罚力度。

2. 强化预售广告的审查机制

相关部门应建立完善的预售广告审查制度，要求房企在发布预售广告前必须提交真实、准确的信息，并对广告内容进行严格审核。对于存在虚假宣传嫌疑的内容，一律禁止发布。

3. 加大执法力度，严惩虚假宣传行为

行政主管部门应当加大对虚假宣传行为的打击力度，发现一起查处一起，形成有效的威慑机制。对情节严重的虚假宣传行为，不仅可以追究民事责任，还应考虑追究刑事责任。

4. 提高消费者的法律意识和维权能力

消费者在购房过程中往往处于信息不对称的弱势地位，容易受到房企的误导。相关部门及社会组织应当积极开展购房知识普及活动，提升消费者的风险防范意识和依法维权能力。

5. 推动预售合同的公平性与透明性

一方面，房企应当严格按照法律法规的要求，在预售合同中如实告知购房者各项信息；合同条款的设计也应当更加公平合理，避免对购房者设置不公平的格式条款。

商品房预售模式在促进房地产市场发展的也带来了一系列虚假宣传问题。这些问题不仅损害了消费者的合法权益，也在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序。如何在维护房企利益与保护消费者权益之间寻求平衡点，成为当前法律法规制定和执行的关键任务。

需要通过完善法律法规、加强市场监管、提升消费者法律意识等多方面的努力，才能有效遏制商品房预售中的虚假宣传行为，保障购房者合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）