房客噪音扰民是否构成违约|租客权利与义务的平衡

在房屋租赁关系中，噪声污染已成为影响居住质量的重要问题。当房客行为产生噪音干扰邻居正常生活时，房东或相邻权利人是否有权以此为由解除租赁合同？本文章将从法律角度出发，结合相关案例和司法实践，探讨噪声扰民行为与租赁合同解除之间的法律关系。

租客 noises 扰民行为的法律定性

1. 房屋租赁合同中双方的权利义务：根据我国《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中，房东负有提供符合约定用途的房屋，租客需履行合理使用房屋的义务。[1]

2. 噪声污染的法律定义：根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，"噪声污染"是指所产生的声环境质量超过国家规定的环境噪声限值的现象。在居民住宅区，昼间最大值不应超过5分贝，夜间不超过40分贝。

3. 扰民行为的责任认定：房客因生活行为产生过大声响，如深夜装修、频繁聚会、宠物?叫等，若超过法定限值并干扰他人正常生活，则构成侵权。根据《中华人民共和国民法典》千二百二十四条规定："不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系"，房客有义务采取必要措施避免产生不合理的噪音。

房客噪音扰民是否构成违约|租客权利与义务的平衡 图1

房屋租赁中的合同解除条件

1. 合同约定条款：租赁双方可事先在合同中就噪音问题设定违约责任。可以明确约定："不得从事可能产生超过规定分贝的活动；违反将视为根本违约，房东有权解除合同并要求赔偿"。这种约定具有法律效力，在发生纠纷时可以直接援引。

2. 实际履行障碍：如果租客的行为导致相邻权人无法忍受而不得不搬离，则可以构成实际履行之 impossibility。根据《民法典》第五百六十三条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一) 因不可归责于双方的事由导致合同不能履行； (二) 在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等"。

3. 情况严重程度：司法实践中，并非所有超出标准的声音都会导致合同解除。法院通常会考虑以下因素：

噪声是否真的对他人造成实质性影响

是否构成持续性侵扰

租客是否采取过补救措施

房东是否有其他解决途径（如沟通协商）

案例评析与司法实践

案例一：北京市某小区，房客在 квартире 组织了一个小型乐队排练，每天练习时间长达5小时，导致邻居无法正常休息。物业公司多次沟通无果后将情况反映给居委会，房东依据租赁合同条款解除合同，并要求赔偿精神损失费。

法院判决：支持房东解除合同请求，因为租客的 loud noises 行为确实属于违约。但指出，房东应提前通知并给予合理期限纠正行为，直接解除可能欠妥。

案例二：上海市某住宅区，房客养了一只大型犬，经常在深夜发出吠叫。邻居多次投诉后，法院认定该行为构成噪声污染，影响了相邻权人的正常生活。最终判决允许房东行使合同解除权，并由租客承担相应赔偿责任。

行使合同解除权的具体条件

1. 证据收集：想要解除合同的房东必须提供充分证据证明噪音扰民事实。包括：

第三方机构出具的噪声检测报告

目击证人证言

小区物业或居委会出具的整改通知书

当事人之间的沟通记录

2. 程序要求：根据《民法典》相关规定，房东需履行通知义务，在无法通过协商解决时才能行使解除权。通常需要：

发出书面通知，明确指出违约事实和给予改正期限（一般15天）

若房客逾期未改，则可以正式解除合同

3. 损害赔偿：在解除合同的房东可以根据《民法典》第七百九十条主张损害赔偿。赔偿范围通常包括：

因搬家产生的费用

租赁房屋空置期间的损失

精神损害赔偿（需证明实际损害）

法律建议与风险防范

对于房东：

1. 在租赁合同中明确噪音管理条款

2. 及时收集证据，避免超过诉讼时效

3. 优先选择协商方式解决问题

对于租客：

1. 遵守小区管理规约

2. 注意控制生活噪音

房客噪音扰民是否构成违约|租客权利与义务的平衡 图2

3. 如有大型活动应提前与邻居沟通

4. 考虑为宠物静音装置或约束措施

噪声扰民问题直接影响居住质量，但处理此类问题是需要平衡各方权利的。房东在维护自身权益时，应当遵循适度原则，避免采取过激措施。租客也应当提高法律意识，适当控制自己的行为边界。通过完善的合同条款和合理的管理，可以有效预防和减少噪声纠纷的发生。

（本文案例来源于司法公开渠道，具体案件请以法院最终判决为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）