出租经营场所侵权责任|场所租赁中的法律责任与风险防范

在现代社会经济活动中，出租方将场地或设施提供给承租方用于经营活动的现象屡见不鲜。这种模式不仅存在于传统的商铺租赁中，也广泛应用于展览、会议、仓储等多种场景。随着经营场所租赁活动的日渐频繁，围绕出租经营场所产生的侵权责任问题也随之凸显。本文旨在系统阐述出租经营场所侵权责任的概念、法律依据及实务中的应对策略。

出租经营场所的定义及其法律属性

出租经营场所是指出租方将其所有的或有权支配的场地、设施等提供给承租方，用于商业、工业或其他营利性活动的行为。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在经营场所租赁关系中，出租方通常是建筑物所有权人或使用权人，承租方则是以营利为目的的企业或个人。

从法律属性来看，经营场所租赁具有以下特点：

出租经营场所侵权责任|场所租赁中的法律责任与风险防范 图1

1. 双方法律关系：出租方与承租方通过合同建立民事法律关系，双方的权利义务均以合同约定和法律规定为依据。

2. 财产使用性质：承租方在支付租金后获得的是租赁物的使用权，而非所有权。这种使用权通常附带一定的经营权，允许承租方在租赁场地内开展经营活动。

3. 风险分担机制：在租赁关系中，出租方和承租方需根据法律规定和合同约定，对可能发生的侵权责任进行分担。

出租经营场所中的侵权责任类型

在出租经营场所过程中，可能出现的侵权责任主要分为以下几种：

1. 物件损害责任

出租方如果将存在安全隐患的场地或设备租赁给承租方，且未尽到必要的检查和维修义务，则可能需要承担物件致人损害的责任。若租赁场所内的照明设施因老化导致顾客受伤，出租方才需承担相应的赔偿责任。

2. 安全保障义务

根据《中华人民共和国民法典》千八百八十三条的规定，经营场所、公共场所的管理方负有安全保障义务。如果出租方未尽到合理的安全保障义务，导致承租方或其他进入租赁场所的人员遭受损害，则可能需要承担相应的侵权责任。

3. 知识产权侵权

在某些情况下，出租方若明知或应知承租方在经营活动中侵犯他人商标权、专利权或着作权等知识产权，仍为其提供便利条件，则可能构成共同侵权，需与承租方承担连带责任。

4. 环境污染责任

若租赁场所用于产生污染的经营活动，且出租方未尽到合理的监督和管理义务，导致环境损害，则可能需要承担相应的环境污染侵权责任。

5. 相邻权纠纷

在商业地产租赁中，相邻关系的处理尤为重要。如果承租方在经营活动中超出合理范围使用租赁场地，影响了相邻商户或居民的合法权益，出租方才需协助解决相关纠纷，甚至在特定情况下承担连带责任。

出租人与承租人的侵权责任划分

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定：“承租人对于租赁物的使用应当尽到善良管理人的注意义务。”但在实际操作中，出租方和承租方的责任划分需要结合具体情况来确定：

1. 一般情况：

承租方在其控制范围内发生的侵权行为，责任由承租方承担。

出租方如果明知承租方存在违法行为而放任，则需承担相应的过错责任。

2. 特殊情形：

出租经营场所侵权责任|场所租赁中的法律责任与风险防范 图2

如果租赁场所本身就存在结构性缺陷或安全隐患，且出租方未尽到维修义务，则需要承担主要责任。

承租方在未经出租方同意的情况下擅自改变租赁用途或对租赁物进行改装，由此引发的侵权责任由承租方自行承担。

出租经营场所侵权责任的风险防范

为了有效防范经营场所租赁中的侵权风险，出租方可以从以下几个方面入手：

1. 完善合同条款：

在租赁合同中明确双方的权利义务，尤其是关于安全注意义务和禁止违法行为的条款。

设立专门的免责条款，将由于承租方不当行为引发的责任限定在合理范围内。

2. 加强日常管理：

定期对租赁场所进行检查和维护，及时发现并消除安全隐患。

建立完善的监控系统，并留存相关记录备查，以证明自己已经尽到了管理责任。

3. 建立风险分担机制：

通过保险将部分经营风险转移给专业的保险公司。

在条件允许的情况下，与承租方约定共同承担某些特定风险的责任分担。

4. 强化法律意识：

定期组织法务培训，提高出租方管理人员的法律素养和风险意识。

建议聘请专业律师参与租赁合同的起和审查工作，确保相关条款符合法律规定。

出租经营场所侵权纠纷的实际案例分析

为了更好地理解上述理论，我们可以参考一些真实的司法案例：

案例一：物件损害责任

某商场将场地租赁给一家玩具公司作为仓储库房。因年久失修，仓库的天花板多次漏水并导致电路短路，最终引发一场火灾，造成人员伤亡和财产损失。法院经审理认为，虽承租方存在用电不当的行为，但出租方未尽到维修义务，应承担主要责任。

案例二：安全保障义务

某写字楼下出租的部分场地用于餐饮经营。因油烟管道常年未清理，导致 grease fire（油锅火灾）并殃及邻近的办公场所。法院判令写字楼的管理公司承担过错责任，因其未履行基本的安全检查和维护义务。

案例三：知识产权侵权

某大型商场将场地出租给多家商家。其中一家服装店未经授权大量销售品牌服饰。商场在收到权利人通知后仍不采取有效措施，最终被判与该商户共同承担责任。

通过这些案例在实际操作中，出租方往往因为疏于管理或未尽到基本的注意义务而承担不必要的责任。这要求出租方必须提高风险意识，建立健全内部管理制度。

出租经营场所作为一种常见的商业模式，在为各方创造经济利益的也带来了诸多法律风险。为最大限度地降低侵权责任的发生概率，出租方需要从合同管理、日常维护到法律诉讼等各个环节入手，建立完善的风险防范体系。只有这样，才能在保障自身合法权益的促进租赁市场的健康有序发展。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）